换楼客该「先卖后买」或「先买后卖」?(下)

今节笔者将讲解「先买后卖」的处理方法以及注意事项。

「先买后卖」是指换楼客先购入新一个物业,才出售物业,或于入伙后再出售原有的单位。此做法的好处是换客可以安心,或以无缝接合地进行「楼换楼」,将旧有物业的傢俬直接搬迁于新居,省却多一重搬运功夫。此外,换楼客亦无需额外租赁其他地方去暂住。有关做法适合资金充裕的换楼客,但亦有不少事项需多加注意。

在资金成本方面,因换楼客未事先放售现有的物业套现资金,因此需好好计算自身的购买力。一般换楼客都想换一个更大的物业,如三房单位售价逾一千万元。在申请按揭时,因换楼客已持有另一个物业,因此申请按揭时,要求亦较为严紧。如新物业的售价为1,100万元,最高可承造五成按揭,即买家需支付550万首期,并且需同时支付15%税率的印花税即165万元、以及经纪佣金、律师费、差饷及其他装修费等,开支可多达700万元,有关成本对换楼客是一项大负担。

「先买后卖」的买家在购买新物业时需先垫支15%印花税,待买家在购买新物业后12个月内售出手上原有的唯一物业,买家才可退回购买第二个物业多缴的税款。而上个财政年度总共录得418宗换楼退税的申请,较2018至2019年度的933宗,宗数按年下跌逾五成半。现时经济环境下,换楼客可能要面对旧有物业未能于指定时间内以心水价出售、并可能以压价出售,此外亦要面对被买家挞订等风险及心理压力。因此建议使用「先买后卖」的换楼客提前计划放售旧有物业,尽可能缩短买卖物业之间的距离。

「先卖后买」与「先买后卖」在资金成本、支出、申请按揭上的处理手法都各有不同,「先卖后买」可套现足够资金去购买新物业,适合资金不足的人士,「先买后卖」则有机会做到新旧物业无缝交接,但只适合一些财力及实力比较充裕之人士。换楼客应事前了解清楚两者的利弊,并选择合适的方法,如有需要亦可寻找专业人士的咨询及协助。

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