买楼收租仍是如意算盘吗?

买楼收租一直是不少市民梦寐以求的理想之一,皆因租金收入稳定,风险亦比投资股票低,不用担心股票市场大上大落而费尽心神留意市况。有些市民仍有按揭在身,希望靠出租帮忙减轻供款压力。根据差饷物业估价署最新公布数据显示,香港租金指数连续下跌两个月,虽然数字稍有回落,但是跟十年前相比,从2009年的租金指数100.4,到今年第三季为198.8,增幅差不多达一倍(98%),上升速度十分惊人。虽然买楼收租是一个稳妥的投资方法,但是决定前事先需注意一些事项。

计算租金回报

若以买楼收租作投资,事前要好好计算及考虑租金回报率、租赁市场需求的状况,以及其他因素(如地理位置及邻近交通),看看该物业是否值得投资。而租金回报率的定义十分广泛,最简单的计算方法是以每年租金收入/购入时楼价而得出来,假设购买时的楼价为600万,月租为$15,000,租金回报即是$15,000 x 12个月/600万,即等于3厘。如果想更准确地计算的话,则要将买楼时所需要的额外使费(如银行利息及经纪佣金)、其他支出(如差饷及管理费)及税项等一同计算。租金回报率愈大,即代表收益愈大。

使用按揭保险不能用作出租

新按保措施推出后曾收到读者查询,他们打算以高成数按揭置业,但因每月的还款额大,所以期望于收楼后即时出租,以收租帮忙偿还贷款。但是根据金管局的规定,申报出租的1000万以下物业的按揭成数为五成,1000万或以上物业为四成。根据按揭保险公司的规定,申请高成数按揭都必须要以自住为目的,自住的人最少为一位抵押人、借款人或担保人,直至完全清还按揭保险。若果业主用来出租,被按揭保险公司揭发的话,有可能即时被call loan(提早还款),而银行亦有可能减成数及增加利息,可大可小,所以切勿轻试。若果业主没有申请按揭保险计划,并想将住宅出租,亦都要事先通知银行,并且取得银行的同意才可出租。

拣选租客要小心

出租最重要当然是要有租客,但是拣选租客要十分小心,避免遇上「租霸」,最好办法是透过中介公司寻找合适租客,详细了解清楚租客的背景,并且要求提供粮单或其他收入证明,以作评估租客的财务能力。

 

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