H按继续主导按揭市场

近日香港银行同业拆息(HIBOR)即本港银行互相借贷的利率一直下跌,一个月HIBOR更曾重返一年前的低位。究竟现时HIBOR下跌会对楼按市场会有何影响?

客户申请按揭时,银行主要提供「P按」(最优惠利率按揭)计划以及「H按」(银行同业拆息按揭)计划两种选择。而银行计算H按时大多会以一个月HIBOR为基准,实际按息则以HIBOR加某个百分点计算(现时银行提供的最优惠H按计划为H+1.24%)。因HIBOR每日都有所改变,息率浮动性相比起P按较大,不过H按设有封顶息率以作风险保障(现时大部份银行的H按的封顶息率为2.5厘)。

根据金管局最新公布的按揭产品选用比例显示,今年一月选用H按的人士为八成,P按的选用比例则少于两成,自2019年2月起,选用H按人士之比率更一直维持于七成半以上。近期选用H按的比率较多的原因,多为客户欲以博取拆息回落时可节省更多的利息开支。

试举一例子,以每贷款额100万元、还款期为25年计算,若以3月10日一个月HIBOR(1.08%)计算,实际息率为1.08% + 1.24%即2.32厘,与近期按揭计划的封顶息率(即2.5厘)作比较,息率相差18点子,每月供款由$4,486下降至$4,396,相差$90或2%;全期利息开支亦由$345,850减少至$318,817,相差$27,033或7.8%。由此可见,拆息愈低,供款与利息开支愈会减少,早前部分选用拆息按揭计划(H按)以及即将选用H按承造按揭的客户亦有机会受惠。

市场预期年内美国联储局再减息的机率甚高,若再次减息,HIBOR将有机会继续下调,甚至有机会回落至一厘以下水平。即使按揭利率上升,仍有2.5厘的封顶位作为安全网。因此,H按揭计划集「悭息」与「锁息」两大好处于一身,预计日后选用H按计划之业主仍有上升的趋势。

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