美国连环突击减息 「零息时代」再现 长远对楼市带来支持

面对新型肺炎疫情于全球蔓延,为了缓和疫情对经济的冲击,美国联储局于3月不足两周突发性减息两次,共减息1.5厘,重回「零息时代」,而多国央行亦宣布减息。与此同时,联储局先宣布重启7,000亿美元的量化宽松政策,其后更启动无限量化宽松QE政策。

美国减息及无限QE,加上各国央行同样减息与放水,虽然正面效应未必会于短期内释放出来,但长远而言,对实物资产的楼市带来支持作用。

交投方面,3月份无论一手抑或二手住宅交投均见上升,当中一手受惠于发展商重启推盘步伐。综合<一手住宅物业销售资讯网>计算,3月新盘售出约880伙,已大幅超越2月约350伙约1.5倍。至于二手方面,交投亦见上升,惟反弹力道未及一手。综合美联分行资料,3月全港10大屋苑共录242宗,按月升约6%左右。

受疫情影响,新盘推售预计放慢,主要销售货尾为主。预计4月一手销售只有500至600宗水平;二手方面,减价盘有所回升,加上实力用家伺机入市,相信二手成交有机会维持于3,000宗以上的水平。

空置率回落至3.7%低水平   住屋实质需求强劲

除了3月市况,月底差饷物业估价署公布「香港物业报告2020」初步统计数字。报告指出去年私楼空置率再次回落,由18年4.3%跌至19年3.7%低水平(见图一)。空置率处低水平,反映住屋实质需求强劲。

值得留意,去年已落成的13,640个单位中,有部份因未取得满意纸而未能入住的单位,报告界定为「空置」。而此类「空置」单位达7,340个,若扣除此类单位后作计算,去年空置率将由3.7%跌至约3.1%。

美联信心指数」连跌2周 按周续跌1.4%

美联信心指数」(MCI)方面,最新指数报57.7 点,较前一周的58.5点下跌1.4%,连跌2星期(见图二)。即使美国减息及推出量化宽松等利好消息,但全球肺炎疫情持续,本地个案亦明显上升,部份行业因应疫情的变化需要暂停营业,利淡消息影响部份业主信心,急于沽售的业主减价出售单位,导致减价盘续升,信心指数回落,并维持于「信心指数平均值之下」,目前楼市未能摆脱好淡争持的局面。

值得留意,根据美联物业网站的减价盘比率反映,在全港三区之中,九龙区减价盘占比较高,九龙湾、荔枝角及观塘依次成全港减价盘占比最多的头三个地区。

若以单位面积划分,减价盘主要集中于中小型单位,即A、B及C类单位,即实用面积少于约1,075平方呎的减价盘占比则较多,比起大型单位,即D及E类单位,即实用面积约1,076平方呎或以上为高。

美联楼价指数」连跌7星期 按周跌约0.52%

至于最新「美联楼价指数」已连跌7星期,最新报161.26点,按周跌约0.52%,而本年迄今楼价累积跌幅进一步扩阔至约2.27%。美国减息及QE利好消息的同时,疫情肆虐打击经济,好淡争持未改。「美联信心指数」(MCI)连跌2星期,料稍后于楼价指数反映出来。

美联信心指数」(MCI)简介

美联信心指数」(MCI)是根据美联物业网上揾楼的网盘价格变化制作而成,于每个星期一公布,从网盘的价格转变,反映业主的放盘态度,以作为未来楼价走势指标。指数上升代表减价盘减少,楼价上升机会增;指数下跌代表减价盘增加,楼价下跌机会大。信心指数走势是徘徊于0至100之间,100点表示放盘业主全面看好,0点则表示放盘业主全面看淡,「信心指数平均值」则是此指数由2018年初至今的平均值,属睇好或睇淡后市的分界线。当「美联信心指数」(MCI)跌穿此指数的平均值时,表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。当「美联信心指数」(MCI)升穿此指数的平均值时,表示楼价有机会由跌转升或升势加快。指数的升跌幅并非直接反映楼价升跌幅,但从指数走势可推测4星期或之后楼价向上或向下的趋势。

 

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