负资产升 楼市势危?

随着楼价下行,负资产个案有所上升。金管局刚公布最新负资产个案,今年第一季录384宗,较去年第四季128宗按季大升约2倍,这些个案涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的较高按揭成数贷款。虽然负资产个案按季升幅强劲,但主要因去年第四季「基数」较低,而且最新宗数仍明显较08年金融海啸逾万宗为低,与03年「沙士」的历史高位逾10万宗更有很大距离(见图一)。由于目前负资产宗数仍处偏低水平,短期内对楼市的影响不大。当然,负资产上升当然不能掉以轻心,但现阶段亦毋须过于忧虑。

所谓「负资产」,即物业市值低于未偿还按揭贷款,即「资不抵债」,而负资产带来最直接的影响是银行有机会call loan(提早还款);然而,现时大部分业主持货力仍然强劲,因断供而被银行要求call loan的风险相对以往低。根据金管局资料显示,逾期超过三个月以上的住宅按揭贷款拖欠比率于今年3月份仍仅约0.03%,意味着每10,000宗按揭个案中,仅3宗拖欠;相比起03年曾录1.16%(即每10,000宗按揭个案中,约116宗拖欠)明显为低(见图二)。加上现时有银行推出「还息不还本」计划,相信有助舒缓业主的供款压力,减低业主因未能还款已被银行要求提前还款(call loan)的机会。

值得留意,负资产上升与楼价回落有很大的关系,但回顾首季楼价,跌幅轻微。据差估署公布最新3月份私人住宅售价指数更按月回升约0.4%,令首季跌幅收窄至仅1%。若以近两年跌市下楼价的回落幅度作比较,同样以3个月累计,差估署楼价指数由去年高位回落头3个月跌约2.2%,而18年高位回落首3个月则跌约4.1%,可见今年首季仅跌1%相对轻微。

近两年卖地供应减少

预期楼价大幅下挫的机会不大,除因现时业主的财务实力和持货能力均稳健外,供应不足亦是支持楼价重要因素之一。运房局上月公布最新「私人住宅一手市场供应」资料,今年首季私人住宅施工量仅录900伙,较去年第四季4,000伙按季大幅下跌约77.5%,并创两年半新低。首季施工量大减,相信与疫情影响有关。而随着疫情过后,估计施工量将会回升。不过,因近两年卖地计划可兴建的单位明显减少,当中18/19年约14,500伙,而19/20年更低见约12,200伙(见图三),因此估计今年施工量将未及过去两年逾1.8万伙水平。

「限聚令」下  4月未有全新盘登场

市况方面,今年受疫情影响,令发展商推盘步伐放缓,在「限聚令」下,4月更未有全新盘登场,发展商仅以货尾盘应市,4月首28日新盘已售出逾600伙,估计将连续3个月低于1,000伙,自16年3月后首见;然而,随着本港疫情减退,「限聚令」或有望5月完结,料早前部署推出的新盘会陆续登场,届时新盘销售量有望重上千伙水平。

与此同时,业主扩大议价空间,二手市场不乏购买力,综合美联分行资料,4月全港10大屋苑共录261宗,按月升约6.5%,创13个月新高。按此推算,估计全港二手住宅交投有望攀升至3,700宗水平,料5月二手住宅注册量将反映出来。

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