【一年一个不买楼的理由】由楼巿数据分析置业潮文

每逢楼价下调或波动巿况,讨论区便会流传这则置业潮文,内容有关「淡友」每年不买楼的理由,究竟是否反映现实?现就不同时代楼巿背景及走势进行分析﹗

1. 楼价低残时,份工朝不保夕,梗系留多个钱身边,唔买。
2. 谷底回升时,净系回想谷底价,又唔买。
3. 到个价回调,认为个价仲有得跌,又唔买。
4. 个市牛皮,就认为市势不明朗,无方向,又唔买。
5. 确认升势,就认为政府会做野 或 水尾,又唔买。

2003: 沙士,明天都吾知会吾会死,唔买住
2004: 有自由行,但好惊沙士再来,吾买住
2005: 美国加息,供楼负担大咗,好快跌番沙士价,吾买住
2006: 150万楼仔又细又旧又冇会所,再升阻力好大,一定会跌番落去,吾买住
2007: 今年睇楼市大跌,抄下股票先,大手入了中资股,中寿,港交,中交建,楼吾买住,租住等跌
2008: 美国金融海潚,好快跌回沙士价,美国虽然减息,但d股票做晒蟹货,睇定d,银行又吾借钱,吾买住
2009: 美国QE1,公司生意好差随时失业,曾任权仲叫人去大西北买4000一呎楼,无能政府,等跌吾买住
2010: 美国QE2,政府打击楼市炒家推行SSD!楼价就升到97价,根据经验楼市好快爆煲,陈德霖,曾俊华话息口只会上升,零息系冇得再减,信佢哋吾买住
2011: 楼价又升吾再追,政府一定再打击楼市,陈德霖,曾俊华话美国好快加番息,一定没有QE3,政府起置安心,很多人卖自住转租等大跌,一齐吾买住
2012: 支持梁震英做特首,1%土地住100万人,美国QE3,QE4月月印850亿都冇用,最少跌3成,都系吾买住
2013: 政府再加辣打击楼市,陈德霖,曾俊华话香港可自行加息,收紧咗按揭,日本欧洲无限QE都冇用,楼价就快大跌,吾买住
2014: 美国月月减债退市,而加息期就快到,伊波拉杀到来,占中业主一定大劈价3成4成,业主虽然暑假大幅加租2成,忍住先,反正就大跌,年尾又有2000间居屋平售,欧日QE都冇用,吾买住
2015: 等紧政府加辣,美国就快加息,潜在新供应7万3千个,跌5成不是梦,吾买住
2016: 终于加息四分一厘了,供楼负担太重,又加3厘压测,都系等跌7成8成,吾买住
2017: 供应开始多了,美国又加息四分一厘,楼价必然下跌,等跌9成,吾买住
2018: 年纪开始大就到4张嘢,银行借吾到还款期三十年咁长,等跌10成,吾买住
2019: 两公婆齐齐吾做嘢,排紧公屋等3年上楼,希望派到启德新公屋,远望到海景维港,近就望到游轮码头,交通又方便有地铁巴士,点都好过10年前走去买大西北,仲有一年免两个月租,吾买住
2020: 沙田污水厂准备搬入岩洞,有平居屋靓海景,吾买住
2021: 新界东北发展用地就快可以启用了,靓公屋就快排到,排咗3年公屋就快到我,吾买住
2022: …
2023: …
2024:
2025:
2047: 周身病痛,行都行吾到,人都就死,下一世先谂买楼,都系吾买住

受到肺炎疫情影响,部份买家预计楼市会持续下行,甚至谈到会否再现「沙士价」。先不论楼市会下跌到甚么水平,但假设当「沙士价」再现时,到底买家会不会入市?而且2003年以来其实楼市都出现了好几个下跌时期,以下会同大家回顾这几个重要年份,为何部份买家不愿意在当时买楼。

2003年沙士时期

买家想楼价跌到沙士价的水平,但要知道「沙士价」并不是单单因为沙士而造成。实际上,当时整个楼市下跌周期是由1997年10月亚洲金融风暴起计,虽然1998年年底至1999年年中出现了小阳春,但由1999年年中至2003年沙士高峰期,楼价都是逐步向下,而不是因为沙士而出现断崖式向下。

比较2003年3月沙士高峰期至2003年4月,当时楼价指数由31.15跌至29.73,跌幅约4.6%。当然不会是部份人所说楼价大跌7成甚至8成,及后5月楼价指数已经回升,并持续一个上升走势至2008年。

不过,沙士时人心惶惶,当然不会贸贸然入市,而且过去近四年都在跌市,不见得完了沙士楼价会上升。即使上升亦可能会是98年至99年的小阳春,楼价会再向跌。在有此想法下,部份买家可能会眼白白见证到楼价由2003年升至2008年,但仍抱着假反弹的心态,将物业的售价与沙士时的叫价比较,一定会觉得贵及不值。

2008年金融海啸

好不容易等到2008年,美国发生金融海啸,投行雷曼兄弟破产,当时不少人因为买了雷曼迷债而身家受损。当时楼价由6月到11月,急速下跌了约2成。当时又会有不少买家认为楼市有排跌,一些大跌5成及6成的说法又会出现。

如果买家在当时认为楼价会因为环球经济衰退而会持续下跌,可能又会再次见证楼价在2008年11月后反弹,到2009年8月已回复至2008年6月的水平,时间约14个月。若买家不在当时买入,又会觉得之后再买又会入贵货了。

2011年欧债危机

2008年11月楼市在金融海啸反弹,兼重回升势。到了2011年年中,就出现了欧债危机。在2011年5月,债务危机因为希腊再度在支付到期公债方面出现问题而重新涌现。不少希腊国民因反对该国政府计划推出的紧缩开支措施而发起上街示威。环球经济因为有关问题而再次不明朗,加上当时美国失业率高达9%,香港楼市亦由2011年的5月至2012年1月下跌了约5.7%。

若不入市的买家,可能会认为欧债危机会是另一个金融海啸,而美国失业率高企则反映美国经济未能在金融海啸中恢复,香港楼价难以再向上。不过,事后回看,欧债危机影响并不算大,希腊亦能走出债务危机,金融海啸未有重现,而美国失业率亦一直向下至3.6%的水不平。

2015至16年港股大跌及美国加息

2015年港股市场大起大跌,出现了两场股灾,同时内地股市亦由高位下跌3成。受股市拖累,香港楼市亦由2015年8月开始下跌。加上在2015年年底,是美国自2006年6月首次加息

由于市场预期加息周期再现,楼市在2016年持续走软至4月,当时有投行更预计,自美国加息计起,未来三年每年平均跌5%至10%。令到不少买家一来看到股灾出现,二来美国加息会令到供楼负担增加,而不敢入市,或是预计楼市再跌,到再跌时才买。

不过,事后再看美国加息是缓慢而且轻微,2015年年底加息后,要到2016年年底才再加息0.25厘。并在2018年年底,透过多次加息至2.5厘,但在去年则作三次减息。部份买家预计的加息周期,令供楼负担大增的情况未有发生。

有关回顾并不是想要大家无论任何时候都要入市,反而提大家,在楼市下跌或出现不明朗时,到底会不会敢于入市,或是有甚么原因阻碍了大家入市,错过了一直等待的楼市见底时机。

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