【一手攻略】发展商按揭计划边个抵?

楼市回暖,发展商重推全新盘,市场反应热烈,排队入票睇示位场景再现。惟新楼按揭方法较二手物业为多,除向银行申请贷款外,发展商亦会提供一按,以及二按计划。以下会同大家介绍常见的新盘按揭计划。

 

发展商高成数按揭

新盘成为不少首置买家抢手盘,除了由于发展商提供不少优惠折扣,不用支付经纪佣金,以及有一定基装修,不用「大执」外。发展商亦会提供多种付款方法,以及高成数按揭。买家可以在价单上,了解不同支付方法,以及按揭方法。以近期新盘为例,有提供第一按以及第二按的计划,不过需要向发展商指定的「财务机构」申请。

一按可达85% 利息较高

如想申请发展商提供的一按,需要留意相应的付款方法。因为并不是所有的支付方法都可以使用发展商的一按或二按,例如,部份新盘的发展商一按,不适用于建筑期付款或即供计划,相关的一按付款计划楼价折扣会较即供为低,却较建筑期付款为高。

视乎不同新盘,发展商的一按计划可借出楼价最多85%贷款,而按揭贷款年期最长为30年,亦有只提及25年的贷款计划。同时一按计划未必像按证公司,只限1,000万元或以下按揭,亦有机会包括1,000万元以上的物业。有新盘会为1,000万元以下物业提供最高80%按揭,1,000万元或以上则有最高70%按揭。

至于息率方面一般会较市场为高,例如首2年息率P-2,及后息率可升至P+1。而计算压测会以最高按息即P+1计算,对买家入息要求较高。

二按最高为25% 折扣较一按低

除了一按外,部份楼盘亦会提供二按计划,但不是每个楼盘都会有。同时,要申请发展商二按亦可能只限某种付款方式,一般楼价折扣亦会较发展商的第一按为低。同时,买家申请银行一按时,只能选择指定的二按财务机构,所指定的银行,因此并不是所有银行一按都可以申请发展商的二按计划。

在息率方面,视乎情况,息率都会较市场为高,部份新盘会提供首24个月免息免供,之后按息以P计算。至于压力测试,二按部份会以P计算。但整体利息会较发展商一按为低,因为买家使用息率较低的银行一按,由于供款较低,压测对收入要求亦会较低。

另外,要申请发展商的按揭计划,有可能需要支付申请手续费,以及由指定律师楼办理。

楼花一按最高6成

如果不想使用发展商按揭,买家想以即供付款,以取得最多折扣,在买新盘楼花时,由于不能申请按保,银行最高提供6成按揭,而1000万元以上物业,最高5成按揭,买家要准备较多首期。如果想用按保,则要使用建筑期付款,但折扣较少,同时亦要面对楼价下跌,估价不足,而要另外抬钱上会的情况。

最后,申请发展商按揭的买家,如不想支付高息,可在楼盘落成后,向银行申请按保,减少利息开支,但实际情况,要视乎当时的楼价,能否估足价,否则要补钱转按。

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