【上车个案】公务员月入2.5万 单名买楼要多少资金?

余先生为一名公务员,现时每月收入2.5万元,并有约50万元的首期。目前正打算与太太买入一个约400万至450万元的单位,并希望能够以单名买入物业,无需要夫妇联名。而太太的月薪与他相约,先分析400万物业及450万物业的买入成本:

从以上表格显示,如要买入400万物业,余先生需要约54万元的首期,以支付一成楼价、印花税以及律师费等买楼时必要开支。现时50万元的首期储蓄与相关金额,还差4万元,余先生可能需要多储2至3个月才能有足够首期买入400万物业。

至于450万元的物业,首期连其他开支约64万元,与目前50万元储存相差14万元。由于余先生为公务员,没有双粮或是年度奖金,如何没有其他投资的话,就只能透过储备,可以与太太商量一起储钱买楼。假设每人每月储蓄1万元,即每月有2万元储蓄,7个月便能补足差额。

使用加借按揭保费

另外,由于以上是以9成贷款按揭作考虑,因此对收入要求都会较高。同时,要使用9成按揭是需要额外支付按揭保费,考虑到余先生的储蓄不多,建议向银行加借,这样就能令首期开支降低。

至于压测要求方面,400万物业,贷款9成,以2.5厘息计算,还款期30年,收入要求约3.4万元,至于加借保费的话,收入要求增至约3.55万元,增加了1,500元。至于450万元物业,压测的收入要求分别为3.8万元及4万元。每月所增加的收入要求并不算多,但却可减少了买楼时需要另外支付的10多万元按揭保费。

如要单人名需做担保

由于政府对于楼市「辣招」未有放松,买楼后想买第二层物业,需要支付楼价划一15%的印花税,因此余先生想保留另一半的首置名额。不过,目前余先生的每月收入只得2.5万,加上首期不多,只能借到尽9成以及加借按保。未能满足压测要求需要最少每月3.55万元收入。

由于余先生为公务员,加薪幅度相信较难短时间内提高,因此要取得足够贷款,需要有担保人。而担保人是要没有任何按揭负担,即是除了物业外,车位、商舖按揭都不能够有。为此,余先生可考虑找太太作为担保人,因为二人的收相加有约5万元,可通过压力测试。日后,当贷款额减少,或是人工有所增长,余先生可向银行取消担保。这样太太买物业时,申请按揭就不会受担保人身份所影响。

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