【二手市况】业主议价空间缩小 楼价有望止跌回升?

刚刚过去的一周,香港减价楼盘减少,令「美联信心指数」(MCI)回升,指数最新报48.3点,较前一周的45.9点上升5.2%(见图)。随着早前业主扩大议价空间,吸引买家入市,带动二手交投回升,上周35屋苑成交量突破百宗水准,创19周新高。不过,预期随着笋盘被市场消化,减价盘将进一步减少,若情况持续,预示楼价或趋向平稳。由于二手笋盘减少下,加上近期发展商重拾推盘步伐,全新盘以贴市价登场,一手房成市场焦点,二手成交料受压。至于联储局于上周「突击式」减息0.5厘,估计业主对此消息的反应需待下周才能完全反映于「美联信心指数」(MCI)之上。

图一:「美联信心指数」及「美联楼价指数」

美联信心指数乃根据每星期美联网盘价格变化制作而成
最新美联楼价指数,是以美联物业收集于2月26日至3月3日签订正式买卖合约的成交计算,主要反映2月12日至2月18日的二手市况,属临时数字。日后将根据土地注册处的买卖登记个案而作出修订。计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案
美联楼价指数乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成交个案,计算加权平均数,而于08年前则以50个屋苑计算
资料来源:土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心

至于最新楼价指数方面,最新「美联楼价指数」报163.1点,按周跌约1.07%,指数已连跌3周,而本年迄今楼价累跌约1.15%,上述主要反映新型肺炎疫情对早前楼市的影响。至于上周「美联信心指数」(MCI)按周回升,而「美联楼价指数」于稍后时间才能反映出来。

什么是「美联信心指数(MCI)

美联信心指数」(MCI)由美联首创,根据美联物业网上放盘价格变化制作而成,于每周一公布,从网上放盘的价格转变,反映业主的态度变化,以作为未来楼价走势领先指标。指数上升代表减价盘减少,楼价有机会上升;指数下跌代表减价盘增加,楼价下跌机会大。信心指数走势是徘徊于0至100之间,100点表示放盘业主全面看好,0点则表示放盘业主全面看淡,「信心指数平均值」则是此指数由2018年初至今的平均值,属看好或看淡后市的分界线。当「美联信心指数」(MCI)跌穿此指数的平均值时,表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。当「美联信心指数」(MCI)升穿此指数的平均值时,表示楼价有机会由跌转升或升势加快。指数的升跌幅并非直接反映楼价升跌幅,但从指数走势可推测4星期或之后楼价向上或向下的趋势。

在新型冠状病毒肺炎疫情影响扩大之下,「美联信心指数」(MCI)曾一度自2月初的66.0点连跌4周至3月初的45.9点,反映减价盘显著增加;不过,随着减价盘被市场吸纳,交投有所回升,再加上新一年度的财政预算案推出$1,200亿的逆周期措施,放盘业主情绪有所缓和,减价盘随之减少,令到「美联信心指数」(MCI)略见回升,由45.9的今年低位,回升至48.3,升幅约5.2%。若按月比较的话,指数则呈现23.2%跌幅,跌幅较前一周按月录得的约30.4%有所收窄。值得留意的是,「美联信心指数」(MCI)虽然回升,但是仍未升穿「信心指数平均值」,反映业主普遍信心仍然未复,短线楼价仍有下调压力。不过,若未来数周的信心指数升势持续,预示楼价或趋向平稳。

而在楼价回暖前,还有哪些优质减价盘可以寻宝呢?不妨看看以下推介~

白石角天赋海湾  最高减520万!

天赋海湾是位于新界大埔区白石角的一个私人住宅项目,处于吐露港沿岸,邻近香港中文大学及香港科学园。项目共有18幢大厦及7座独立屋,合共提供482伙单位。住宅普遍单位享有海景,其中第一至七座向东北单位及1、2号洋房享有广阔吐露港海景,景观最为优质。据报导,陈小春、王祖蓝、胡杏儿等众多明星均斥资购入该项目住宅,钟情于其私隐度高及舒适的居住环境。

单位户型:1-5房

实用面积:598至3,680平方呎

住宅设施:项目设有约61,763平方呎住客会所,提供包括户外及室内泳池、健身室、日光晒台、美容水疗室、儿童游戏室、运动室、卡拉OK室、图书馆等设施。另有约2,037平方呎绿化空间或公共花园。

交通出行:于创新路有多条巴士及专线小巴路线,来往大学及沙田站铁路站、新城市广场、港铁九龙湾站、观塘码头、机场等多个地方。

周边配套:附近有白石角海滨长廊及科学园,而区内另有大埔滘自然护理区供远足放松。

 

日出康城领都 最高减256万!

具备自然环境优势、配套设施又日益完善的日出康城近来广受各路买家追捧。领都是日出康城第2期打造的楼盘,主打大户型,包括3房至4房单位,也有多达5房设计的特色房型。景观方面,所有房间全部望向翠绿的永久山景、 露台和内园泳池景。而配套上,领都拥有较完善会所、园林、周边亦有速食店、诊所以及画室等,非常适合有换房意向的买家购买。

单位户型:3-5房

建筑面积:898至1,308呎平方呎

住宅设施:项目设有住客会所,提供包括音乐室、图书室、卡啦OK室、游戏室、水疗设施、3个大型健身室、2个急救室、篮球场、羽毛球场、桌球场、排球场、室内外泳池、保龄球道、VIP电影馆等。

交通出行:邻近港铁康城站,住客可利用3楼的有盖行人天桥前往港铁将军澳线康城站,全程约需5分钟。由康城站出发,约20分钟可以抵达港岛的鲗鱼涌及九龙的观塘,约30分钟可以抵达中环及九龙塘。

周边配套:领都旁边设有日出公园及动感公园,均为日出康城居民才可进入。其中日出公园设有宠物玩乐设施、水上游戏设施及大型绿色草坪。

 

启德嘉汇 最高减300万!

启德发展区私人住宅项目已经成为地价贵、呎价高的新一代市区地标,由嘉华发展的嘉汇是区内的优质楼盘之一。项目主打中小型单位,以1房为例,虽然只有300多呎,但间隔布局实用,客饭厅采长方形设计,并连接露台,易于摆放家俱。而房间的阔度长达3米,即使放置衣柜,仍可做到三边下床的效果,是非常不错的首置投资之选。

单位户型:1-4房

实用面积:325至2,193平方呎

住宅设施:项目于地下设有约27,905平方呎住客会所,提供包括25米长户外泳池、4000呎健身馆 (内设心肺训练区,重量训练区,健美区及瑜伽天地)、BB乐园、奇趣树屋、3个演奏室及宴会厅等设施。另有占地约7,527平方呎空中花园及约31,456平方呎园景区。

交通出行:项目邻近港铁屯马线启德站;而于启晴邨一旁之沐虹街、承启道及宏天广场一带,提供多条巴士或专线小巴路线,穿梭九龙城、黄大仙、九龙湾、蓝田、红磡、中环至北角宝马山等多处地方。

周边配套:区内有九龙湾单车公园、九龙湾运动场;北面10余分钟步程另有东启德游乐场、彩虹道游乐场及体育馆;向西北方走约10余分钟步程,则可至贾炳达道公园及九龙寨城公园;而南面则有启德邮轮码头。

 

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