【个案分析】供楼扣税懒人包

置业人士供楼开支不轻,政府为了减轻负担,只要属于自住物业,业主供楼贷款利息开支每年可享有高达10万扣税额,由2017/18课税年度开始,扣除年期更由15增加至20年。不过置业涉不不同情况,究竟要符合甚么要求才享有扣税优惠?甚么情况下不可扣税?今次就同大家透过多个实际个案分享扣税细节。

扣税申请资格

纳税人可从应课薪俸税入息或个人入息课税入息中扣除居所贷款利息,要成功申索要符合一般条件,包括(1)申请人必须为业主,(2)有关单位必须根据《差饷条例》作个别评估应课差饷租值,(3)单位必须为居住的地方,(4)在课税年度内支付的按揭利息是用作购物该单位及(5)该笔贷款是以该住宅的按揭或押记作为保证及(6)贷款人为税务条例认可的机构,包括政府、财务机构、注册的储蓄互助社、领有牌照的放债人、香港房屋协会、雇主、及经税务局局长批准为认可的组织或协会。

由于置业人士不同情况会影响扣税额是否成功扣除,我们现提供6个例子供大家参考:

情境1:未入伙单位

问:在2019年8月在发展商买入一手楼花单位,10月后成功向银行借取按揭支付部份楼价。单位于今年4月1日正式入伙,即时搬入居住。可以为入伙前18/19年度的利息申请扣税吗?

答:否,虽然有关物业属于住宅,但由于在18/19年度仍未属于居住地方,故不可以享有利息扣除。

情境2:课税年度内卖楼

问:2019年4月1日至2019年12月31日支付了按揭利息10万元,但于12月31日卖出单位,10万元的利息开支能否全数获得扣除?

答:可以全数获得扣除。

情境3:重新按揭投资股票

问:多年前买入一个单位自住及一早已把按揭贷款全数清还。19年11月决定为单位重新按揭,以获取贷款作其他投资用途,可否获得扣税?

答:由于获取的贷款并非用作购买住宅,所以按揭的利息不能获得扣除。

情境4:子女代供楼

问:单位由父母持有,但由子女帮父母供楼,子女是否符合资格扣除贷款利息?

答:不符合,因为基于业权以土地注册处拥有人纪录为准,只有父母属于合法业主,即使子女即使代供楼也不符合资格。

情境5:连车位可扣税

问:买入住宅连车位自用,并向银行申请按揭贷款。车位部份的贷款利息开支可否扣税?

答:可以,如果贷款同时用在购买住宅连同车位,而该车位又只作为自用,车位部份的贷款利息同样可以获得扣除,但该车位必须位于同一个物业范围内。

情境6:换楼有按揭重叠期

问:自住单位于2019年10月1日卖出,但于同年 8月1日已买入第2个单位及供楼,但直至2019年9月30日才由第一所单位搬出,10月1日才搬入第2所单位居住,可以扣除第2所单位于2019年8至9月的利息开支吗?

答:不可以,由于在2019年8、9月仍未搬入居住,两个月的贷款利息不能获得扣除。

 

以上例子只供参考,实际情况可向税务局直接查询。大家如想计算每年的供楼利息开支,可使用按揭计算机,输入楼价、按揭成数、供款年期及按息后,便可以知道每月大约利息支出,从而自行计算可以在税务上扣除多少贷款利息。

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