【个案分析】24孝父母为子大屋换细屋 先卖后买点部署?

有楼人士想换楼,如果流动资金不足,先卖后买是否一个好方法?应该如何部署?一起看看陈生陈太的个案!

个案简介
主角:陈生(55岁)、陈太(50岁)
职业:大集团租务经理;家庭主妇
财政状况:

  • 现居住在港岛区楼龄超过40年的自置三房物业,市价约1,200万,每月供款约1万,仍欠银行按揭约200万。
  • 丈夫年薪约60万,家庭每月支出约3万,流动现金约20万。
  • 两人已有四份已供满的人寿保险,每月余额作应急备用,没有作额外投资。
  • 两人皆有的强积金户口,结存现约有100 万不能动用的资金。

理财疑难:儿子准备升中,想搬到儿子中学附近换楼龄约25年的两房单位,例如柴湾居屋

  • 如不想借贷再上车,想一次过以现金换楼,有机会吗?
  • 不再买楼只租楼住,将获利的现金再投资于股市,或等待低位再上车,可行吗?

现时及往后生活开支

陈生是家庭支柱,现时每月家庭总开支约30,000元,再加上10,000元的供楼按揭,故此每个月可剩余的储蓄非常有限!现时全家的现金流储蓄有20万元,此现金流储备只可应付家庭约4个月的家庭总开支实在有欠弹性及不足。而在将来的开始中还需预算儿子升中后的配套开支和双方父母在生活照顾及医疗的潜在开支,故此若在情况许可的条件下,建议必须提升家庭的总收入,例如兼职或其他额外收入作日后生活开支的储备!

现时居住环境及换楼安排

陈生现时居住单位虽然实质居住空间足够,但因楼龄等潜在老化问题,楼市值高企时转换楼龄较新的两房单位也是上策。陈生也提及已有心仪的单位,但基于现时首期储备不足,故此若选择换楼的话,必须先放售现时自住的单位。在帐面上预算现时自住单位的市值为1,200万元,当完成交易后,应可取回约700万元的现金作一次性抵销楼价,购入心仪的柴湾居屋单位作自住。在整个换楼安排中,必须留意及考虑以下重点:

如何解决短暂性售出自住单位后居住问题:

  • 好好把握整个换楼的黄金时段,免得错失合适置业机会而恨错难返
  • 新购置物业的楼价付款安排和选择
  • 新购置物业的环境配套及楼宇质素

新购置物业的楼价付款安排和选择

若非选择一次性缴清心仪单位的楼价,而希望可以将售楼套现后多留现金作印花税、装修及备用金的开支的话,亦可选择以楼价的60%(750万元的60%,即为450万元)作按揭申请!在申请按揭贷款时,陈生必须慎重考虑个人的供款能力和供款年期,特别是在供款年期上,请先考虑可承受的供款年期,例如15至20年为标准。特别是陈生即将退休,即使退休后会找兼职工作,但要平衡整体家庭开支和供款压力,实在并非易事!

退休后的资产预算和生活开支

陈生陈太各拥有100万元的强积金户口,在65岁时可提取之年以每年平均回报4%预算,15年后的100万元强积金将提升至180万元,而陈生在10年后65岁时的100万元强积金并将提升至约148万元。但届时必须留意若果当时亦有按揭余款的话,必须预算运用强积金或个人资产来作全数清还余下的按揭贷款。此举是免得在退休期间遇上突发性的经济变化而导致按揭息口大幅度的提升,继而增加供款开支压力!

陈生一家现时每月3万元的生活开支,以每年2%的通胀预算,15年后将提升至每月约4万元。由于没有提及全家人有否完善的医疗保障计划来配套突如其来的医疗开支,故此建议陈生一家可找专业的理财顾问作详细退休计划分析及部署!

 

以上个案由美联金融集团专业理财顾问提供。

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