【个案分析】38岁公务员想投资 车位 VS 股票 VS 人民币点拣好?

个案简介
主角:林小姐(38岁)
职业:公务员
理财疑难:希望重组多元化的投资组合,车位、人民币和股票之间应如何选择?

财政状况

收入及支出:月入$55,000(扣除强积金后),每月盈余3万元
不动产:拥有一新界区收租物业,租金收入足够支付按揭、差管税等杂项,尚余20年供款期
流动资产:现金80万元及基金20万元

先说车位:相比住宅或工厦,因价钱较低,车位的确是较易上车,但对一位投资者来说,要考虑的地方也不少呢!投资车位最重要的是什么?有三个重点,就是location(位置)、location、最后还是location。 车位的位置考虑甚至比住宅的更重要,因车位并不是必需品,要成功出租并维持收支平衡,供求差距是重要指标,若是供过于求,令租金收入不足付按揭及差管等杂费,随时变成一门蚀本生意。而且当经济市道逆转时,车位往往首当其冲(因车子不是基本需要),不论租金或还是价值,跌幅往往比同区住宅为高。

另外请您也留意车位按揭较住宅为紧:由于您已手持物业,而车位并不是和住宅一并购买,按揭成数最高只有4成,按揭年期最长只有15年,举个例子:如车位售价一百万元,首期、印花、佣金等相关费用差不多要61万元,年利率2.8%的话(利率较住宅高),每月供款约$2,700,连差管税等杂项,每月要最少租金$3,000才不会「蚀入肉」,相信以现时经济状况来说,是有点难度的!

再说人民币: 这一年来的升幅确是很可观!在2020年,兑港元的汇价已升了8%,由于现时很多粮油杂货、日用品皆来自内地,无可避免地要面对这输入性通涨,所以要对冲风险是绝对可以理解的!但这通涨某程度上是因为美元贬值之故,美国总统拜登上任后,整体对华国策仍有很多未知之数,而汇市比股市更受政策影响,所以暂时难以断定美元兑人民币的走势,建议林小姐不要太急于行动。

余下来的股票投资或可迎合您的情况,题外话:您也可考虑房产基金、股票/债券基金类或订立一个组合以分散风险,而且您也可善用每月的盈余,以平均成本法投资,进一步减低风险。若将每月盈余的一半($15,000),连同65万元投入中度风险投资组合,假设每年6%回报,三年后此部分料可滚存至近101万元,连同每月放在银行的另一半盈余,流动资产可增至155万元(没计算缓冲储备),那时可再待机而行。

容我不厌其烦提一提您:现时现金只有80万元,而每月支出约$25,000,在未作任何投资前,应预留6个月的支出(约15万元)作缓冲储备,换句话说:您只有65万元可投入作投资!另外住宅、车位都是不动产,若需资金应急,套现需较长的时间,所以再买入不动产前,流动资金相应地要较充裕。

您还年轻,更拥有一份稳定工作及不逊的收入,日后机会还是有很多的。依我微见,现时首要便是累积流动资金,切勿急于入市令自己处于不利位置!

 

以上个案由美联金融集团专业理财顾问提供。

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