【个案分析】80后新手父母 买楼收租好定换楼住大啲?

个案简介
主角:John (36岁)、太太(33岁)、儿子(1岁)
理财疑难:(1)改善居住环境:在现居中尽快除下其中一人的业权(俗语说:由「联名」转「单名」),抽新居苑楼花(目标价为一千万元),如成功会放售现居所;

(2)买楼收租:在现居所中尽快转成单名并加按,以便多购一间物业作投资出租用(目标价450万元)

财政状况:

两者都涉及在将现居转成单名,但方向却完全相反:前者是部署买较高价楼,所以应除去较高薪金那位(即John);后者则由于出租物业按揭成数较低(不能申请按揭保险),现居所需要一个较高薪金业主,令加按额增大。

让我们看看两个方向在技术上的安排,以检视那一个较可行。先说前者:若楼价一千万元,申请500万元的按揭,首期需500万元,就算放售了现居、连同现金、股票等也不足500万元!所以可能要采用发展商提供的二按配套,但John需留意二按的利息较高,甚或是与日俱增,长远计并不划算!所以应在楼花期努力储蓄,减低二按的份额。

再说后者:假设出租物业楼价为450万元,若叙造6成按揭,即首期及相关费用约200万元,每月供款约一万元,最低薪金约$26,000,若以John为现居单名业主并申请加按:以目前审批准则,最多可按390万,即可套现约90万元,现时流动资产可增至约210万元;以最高年期30年计算,每月供款约$15,500,最低月薪要求 约为$37,000。

纯粹以数据分析及客观考虑,后者是较可行的,但不要忘记John应预留相等于6个月支出(约40万元)作缓冲储备,换句话说可动用作首期的资产约只有170万元,尚欠30万元才能成事!建议John 可先转单名及加按套现,然后将套现中的90万元投进中度风险的投资项目,如收息股、房产基金、股债混合基金、环球股票基金等;另外每月储蓄中也可投放一半(约$20,000 – 因加按令每月供楼开支多了$2,000,储蓄亦相应调低),假设每年平均年回报是6%,三年后投资部分可滚存至约187万元,连同每月余下的约$20,000储蓄,总资产约有259万(不包括缓冲储备),大大增强能置业的可能性。

前者主要问题在于现居的楼龄大 (35年),日后若加按未必能申请35年的按揭,供款时间较短,未能充分发挥「藏富于楼」效应,若希望日后改善居住环境,应给点耐性,并善用资金增值。若可在现时80万元现金中多抽调20万元,增加储蓄/投资效能,三年后看看楼价走势再行决定吧!

无论采用那个方向,John 需留意由联名转为单名持有,都需缴付相等于楼价一半的印花税,以560万元估价计算,应需付$42,000印花税。

以上个案由美联金融集团专业理财顾问提供。

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