【免费技能】买楼如何判断买贵了还是便宜了?

买家买楼后准备申请按揭时,都会请银行对物业进行估价,以此来决定可借贷的按揭成数,但你知道吗,其实在签约买卖合同前,就可以先到网上做免费物业估价了。

目前香港大部分银行均可提供网上物业估值服务,包括汇丰、恒生、渣打、中银等主要大型银行,买家只需要在银行的物业估价网输入房屋资讯包括屋苑名称、座楼、楼层及室号,就可以得出银行对该物业的估价,不过各家银行对同一个单位的估价不一定相同,有时会出现银行估价低于业主叫价的情况,这并不代表单位不值这个价钱,从某种角度上来看这是银行为了控制抵押借款中的风险来保护自己的行为。

什么时候需做物业估价?

当楼市盛旺之时,一般业主叫价会比较进取,甚至是根据银行的估价来开价,比如,一个银行估价600万的单位,业主会尝试开价680万,挑战新高位。而买家可以向银行做物业估价,比较业主叫价与银行估值的差异,帮助判断购买价钱。

物业估价如何影响按揭成数?

另一方面,物业估值将直接影响按揭成数。因为买家向银行申请按揭时,银行会按照自身对物业的估价批核贷款,而非单位的买卖价格。

举个例子,买家以HK$800万买入了A单位,但银行对该物业的估价只有HK$750万,按照最新政府的按揭政策,HK$800万以下物业,最多能做9成按揭,也就是银行最多批出HK$750万的9成贷款。

HK$750万 x 90% = HK$675万

而不是HK$800万的9成

HK$800万 x 90% = HK$720万

两者的差价是

HK$720万- HK$675万= HK$45万

而买家因为银行估值不足的情况下,需要额外筹集多HK$45万,这对于仅够钱支付首期的买家来说,或许会存在资金问题。

物业估价会受到什么因素的影响呢?

一般来说,物业的估价是根据物业最新成交价格、物业现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格。

成交价格

银行通常会根据楼盘最新的成交来调整物业估价,正常情况下,某单位附近的单位成交价不断上涨时,银行对该单位的估价亦会提升;反之,附近的单位成交价不断下跌时,该单位的估价亦会下降。

物业现状

屋苑的楼龄、户型、楼层、朝向、景观等因素均会对物业估价造成影响。举个极端的例子,如果某单位曾发生过命案,银行会对凶宅的估价大打折扣,甚至不提供按揭贷款。

交易情况

目前香港的二手楼供应短缺,业主普遍不愿出售单位,有些单位最近一次的成交可能已是几年前,而当时的售价早已不能反映现在的价格,导致银行可参考的案例少,自然会令估价与市场价脱节。

估价不足如何解决?

物业估价越高,自然可以借得越多,但当估价不足时,又应该如何解决呢?

方法1:找多几家银行做估价

由于各间银行估价不一定相同,建议多揾几间银行做估价对比,而且一般银行的估价都会稍有滞后,如果该楼盘近期内有单位高价成交,买家在申请按揭时可以让银行根据真实的成交价格来做预估,从而提升估价。

方法2:加按现有物业

假如买家本身不是首次置业,手上另持有其他物业,可以将现有的单位做加按套现,以获得更多现金。譬如,买家现持有的单位由原来买入价HK$500万,经过5年后估价升至HK$650万,便可向银行最多借款HK$585万,较原来贷款HK$450万多HK$135万,再减去这5年的已供款,可套现超过HK$135万,从而获取更多现金支付首期。

了解完以上物业估价资讯,准买家们是否已经跃跃欲试,想知道心仪物业的估价了?现在同大家分享一个好消息!

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