【凶宅入巿指南2023】怕“贵”多过怕“鬼”? 凶宅买卖锦囊

在香港买楼,传统禁忌多,一般人对凶宅避之则吉,因此售价一般都比市价单位平,部份凶宅更低于市价三成。不过,百货应百客,在楼价高企下,部份不怕“鬼”的人,反而会以相对“低水”的凶宅作为投资或自住对象。

凶宅定义是什么?

其实法例上并没有定义何谓凶宅,不过,一般认为如果单位内发生过非自然的人命伤亡,如自杀、他杀、意外身亡等。如果单位内的人士,是由于病、年纪大自然过身,则未必视为凶宅。

有时候,当有凶宅出现,同层或是同单位的上下层都会被视为凶宅,银行估价或是按揭成数都会打折。

如何辨别凶宅?

即使有兴趣入手凶宅,都要调查该物业之前发生过什么事故,令物业变成凶宅。其中,最简单直接的方法,是问业主或是地产代理,因为地产代理有责任将物业之前发生过的资料告诉准买家。建议准买家问事故事件时要简单直接,如“单位之前有没有自杀,或他杀”,如有,可以再问自杀方式或是他杀方式,以及涉及人士是否真的死于单位内,或是在送院途中,因为有关死亡方式都有机会影响到估价,以及之后转售的价钱。

其次,可以请地产代理为物业做查册。在物业查册中,可以查看业主有没有死亡纪录。不过,如果是租客出现事故,查册就不会有相关纪录,因此透过查册是不足以辨别物业是否凶宅,但可作为一个参考。

买家亦可查阅网上的一些记录凶宅的凶宅网,或在网上搜索有没有单位的事故新闻报道。不过,凶宅网的资料未必是最新最准确,新闻报道亦未必会列事故单位的具体地址,因此只能作参考。

查册查看业主死亡纪录

准买家亦可以为单位进行查册,以查看业主有没有死亡纪录,不过如果死者是租客,就不会出现相关纪录。此外,准买家可以向代理或大厦管理员查询,但用字要直接及明确,切勿用字太模糊,如问有没有“污糟嘢”等,以免引起误会;或者可以查网上流传的凶宅网,惟资料都是非官方组织搜集的,未必百分百准确,只能作参考。

【凶宅入巿指南2023】怕「貴」多過怕「鬼」? 凶宅買賣3大錦囊

不过就算用了以上4种方法,成功申请按揭并购入单位,亦不是代表万无一失的。在讨论区有人发文指,其朋友于一年前购入该单位,当时并无任何资料显示单位为凶宅,代理亦回复整座大厦都没有命案发生过,单位亦能作正常估价。

岂料在购入单位一年后,单位突然无法作估价,之后向按揭人员及估价行查询,才发现单位在20多年前曾经发生自杀事件,但由于地区比较偏僻,而且没有相关报道,因此当时估价行未有更新该资料,直至后来查册资料才注上单位曾有人自杀的资料,因而变为凶宅。

那这种情况可以追讨代理吗?基本上是不可以的,因为购入单位时,地产代理是完全不知情的,而且连银行都不知情,难以向其追讨损失,业主只好用作自住或以平价出售。

另外,部份物业做网上估价时,银行可能会出现“不适用”或“N/A”,即无法显示估价,意味物业可能是凶宅,建议准买家致电银行查询。

最后一个方法,就是问及单位附近的街坊及管理处,知不知悉单位发生过事故。

对于有意买入凶宅的买家,由于每间银行的估价可能有较大的出入,建议多到几间银行进行估价,或寻找按揭转介帮手。有时候“太凶”的凶宅,如严重事故、引发巿场广大回响等,银行未必会批出按揭,到时就要考虑自己有没有能力full pay买楼。

同时要留意,买家虽然能以较低价买入凶宅,但在转售时,亦要面对交投疏落转售难,及要需要以较低价出售等问题,可说是有利亦有弊。

对于不少人来说,一讲到凶宅,即便是听听传说、讲讲故事,心里都慌得不行,更别说买来住了,但当凶宅被冠上香港楼市的首码,这个定义或许要被改写。

可不可以用按保?

如买家希望透过按保买入凶宅的话,仍是有机会的。不过,按保公司可能会重新估价,而且由于按保公司会较审慎,可能会导致新估价较银行为低。不过,如果是经大银行申请按揭,按保一般都会参考大银行的估价。

影响凶宅的估价以及能否获得估价取决于四个因素,包括命案的性质,例如意外和家庭纠纷;第二是事件轰动的程度,例如有否被广泛报道;第三是死者的人数;最后是事件发生距今时间。

因此银行在估价时会考虑案件的严重性,例如曾经发生过分尸或谋杀的单位估价,会低于曾发生自杀事件的单位。另外,如果发生的单位属于“极凶”宅,则会影响同层以及同座的单位估价,令到同层凶宅的估价都会有折让。如果买家只是买入同层的单位,为取得较高估价,可同时间向多间银行查询以及申请按揭。若果认为银行估价过低,可找按揭转介公司为其向银行作估价平反。

虽然因应香港楼价高企,银行仍会为不少凶宅作估价以及按揭批核。不过,买卖凶宅始终有一定风险。银行可能会因应情况而决定是否批出按揭,若银行不能承造按揭,买家要面临挞订的风险,同时若单位过凶,银行亦可能不会作出估价。另外,与一般物业按揭申请一样,买家亦要确保自己有良好供款能力,银行才会批出按揭。

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