【北水南调】想多元投资? 看香港新型豪宅区!

北水涌港,港股通年初至今吸资额已超越2,000亿港元,成为近期港股畅旺的动力之一。至于香港楼市方面,随者疫苗即将抵港,疫情或现曙光;若疫情放缓,中港恢复通关,对本港楼市带来支持,「北水南调」,对豪宅市场尤其受惠。

九龙站

香港豪宅一向深受内地富豪追捧,除了山顶半山南区九龙塘何文田等豪宅传统区外,亦会钟爱新兴豪宅地段,当中九龙站为其中之一。位处市区地段的九龙站,面向维港海景,加上物业坐拥往来机场非常快捷的机场快线,方便住户往来世界各地公干;区内亦设有高铁站,往返内地各个主要城市都变得容易;而九龙站或一站之隔的中环站,甲级商厦林立,无论在那个商业区工作都非常便捷。

九龙站一带具有发展潜力,高铁站上盖商业专案于2019年以破官地成交价纪录的逾422亿港元成交,项目坐落于高铁站上盖,毗邻机场快线、西铁线及东涌线铁路交汇的交通枢纽,将发展成甲级写字楼、高档商场以及五星级酒店,再加上毗邻环球贸易广场(ICC),令该区商厦群组规模进一步扩大,发挥协同效应,势成为城市中的地标。

由于九龙站位置优越,一直深受内地人士欢迎。据美联物业房地产资料及研究中心综合土地注册处资料,2017年至2020年上半年的3年半期间,香港二手住宅个人买家登记中,按已知买家姓名作分析,并以英文拼音鉴别的内地买家,当中内地买家占个人买家二手住宅注册量录约6%。若以九龙站柯士甸站7个屋苑计算,该区内地买家占区内个人买家二手住宅注册量高达约25%(见图一)。由此上述以英文拼音鉴别的内地买家,不排除以上有部份买家已定居于香港,甚至为「新香港人」。

启德区

除了九龙站之外,有「今日西九,明日启德」之说的启德区,同样是豪宅新区域。启德为香港市中心的临近海滨的大规模发展地区,配合「起动九龙东」的发展,毗邻的九龙湾及观塘的旧工厦正慢慢转变为高级商厦,并与启德区内将会落成的新甲级商厦产生协同效应,令整个九龙东势成为第二个核心商业区(CBD2)。九龙东发展增长潜力雄厚,已吸引大型集团进驻,如有银行购入One Bay East东座大楼作总部。

随着启德基建及社区设施陆续开始兴建和落成,交通配套正不断优化,当中发展多时的港铁「屯马线一期」已于去年2月正式通车,连接大围站启德站,途经显径站和钻石山站。随着「屯马线一期」通车后,乘客来往大围至钻石山的时间由原来的17分钟缩短至9分钟。至于余下路段的工程亦如火如荼,启用后将令启德区更加四通八达。

另外,众多港资及中资发展商均看好启德未来前景,积极在该区投地,造就多幅百亿「地王」诞生,反映发展商对启德发展抱信心。除此之外,区内新盘项目相当受市场欢迎,据美联物业房地产资料及研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料,过去数年启德区内多个私楼新盘项目,截至去年底区内8个住宅专案合共提供6,142个单位,当中已售出约5,460伙,售出率高达约89%。踏入新一年,区内MONACO第一期成为今年头炮新盘,专案刚于上周日推出145伙,即日沽清,表现亮丽。

启德贵为「新豪宅区域」,亦备受内地青睐;2017年至2020年上半年的3年半期间,香港一手私楼个人买家登记中,按已知买家姓名作分析,并以英文拼音鉴别的内地买家,当中内地买家占个人买家一手私楼注册量录约13%。若以启德区6个屋苑计算,该区内地买家占区内个人买家一手私楼注册量高达约22%(见图二)。因上述内地买家以英文拼音鉴别,相信部份为「新香港人」。

九肚山

除了九龙区外,位处新界区的九肚山亦是豪宅地段之一,该地段可享有沙田马场与城门河一带景色,同时远眺大埔吐露港美景。近年区内有多个豪宅新盘登场,备受市场关注,不乏大额成交个案出现。以去年下半年计算,当中不乏逾亿港元个案,如沄沣单号屋及双号屋,分别于去年8月及10月成交,成交价分别约1.8亿港元及约1.38亿港元;云端两单号洋房,同样于去年7月成交,成交价分别约1.639亿港元及约1.22亿港元;骏岭荟亦有两间单号屋,分别于去年10月及7月成交,成交价分别约1.46亿港元及约1.24亿港元(见表)。

香港贵为国际金融中心,不少中概股选择在香港进行二次上市,支持商厦需求的同时,对专业人士就业方面带来帮助,并为本港带来住屋需求。此外,随着中港有机会通关,再加上人民币汇率于去年全年升逾6%,内地买家来港置业的购买力因而上升,北水或将流入香港楼市;备受新世代国内富豪及资金充裕的「新香港人」追捧的「新豪宅」,或会成为市场焦点。

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