【北水扫货】 “Smart Money”提早入市?

踏入2020年,人民银行宣布全面降准,释放约8000亿元人民币资金。近期,内地客亦开始大手买入香港物业,其中较瞩目的相信是西九龙汇玺,开卖时接获有一组内地客透过不同的公司名义,豪斥6.7亿元购入项目24个单位。在内地买家需求殷切下,港楼或较难下跌。

内地客连环扫货

内地客大多喜欢在香港大手买入新盘,除了汇玺外,嘉里发展的何文田皓畋,有报道指出,有内地买家一口气连购七伙,涉资共2.18亿元,并需要支付楼价3成的税项,涉及逾6541万。另外,大埔白石角朗涛亦有买家以3.04亿元,买入2座及3座合共9个单位。

虽然政府针对非香港永久性居民买楼,需要支付双倍印花税,总税项高达楼价的三成,但是内地央行近期实施较宽松的货币政策,加上香港部份新盘因应市况开价较保守,因此吸引到一批北水即使要付上大额税负,亦提早来港扫货,对香港楼价有所支持。

内地客钟情港楼

不少人可能不明白,为何内地人都喜欢到香港买楼。而事实上,近年由于内地楼价被炒起,不论是中央政府还是地方政府,都推出不少限制楼价的措施,包括限购、限贷,因此即使在内地有钱亦难以买入多个物业,不像香港只要负担得到税项,买多少个物业亦没有限制。因此内地人陆续将资金投放至本港的物业市场。

同时,香港的物业质素有较有保证,对比内地不时传出新楼质素不佳,而且可能会有烂尾楼的风险。香港新盘大都是由大发展商兴建,会确保交楼标准。而且内地亦较喜欢买新楼大单位,因为有齐基本装修及家电,这吸引内地客大手买入。

另外,内地近年经济高速增长下,中产人群数目渐增,资产配置方式偏爱置业,但同时内地楼价亦快速上升,并渐渐追上香港。因此,即使香港近年楼价不断创新高下,对内地人来说,两地差价却收窄了不少。

曾经有上海买家在买入长实的新楼海之恋表示,海之恋开售时约每平方米12万至17.7万元人民币,但在上海10年楼龄的单位每平方米也要卖到8万元,中间差价已经不远。

香港楼市对内地买有吸引力的另一大原因就是香港的低利率,一般内地供楼利息较香港贵近3厘。同时香港物业租金回报亦远高于内地物业,例如一个上海800万元的物业,租金约5000至8000元。但在香港租金远远不止于此,同样价格物业,视乎地点,一般可租1至2万元,对内地买家来说是一个很稳定的收益。

内地发展带动港楼价

从以上原因可见,若内地经济保持增长,内地中产人群数目上升,将会令他们更有意到海外置业,加上香港与内地地理相近,沟通及资金调配上亦较易,因此香港会是他们首选的市场。

其次,内地楼价若持续上升,内地人在当地买楼不易下,亦会选择到香港置业,毕竟香港物业相对比内地物业买卖限制较少,而且租金回报较高。当香港楼价回调时,新楼出价贴近二手楼,价格会变得更吸引,亦会是内地“Smart Money”提早入市的机会。

而作为香港买家,如留意到内地客扫货新闻会否愈来愈多,或会是楼市转好的迹象之一。

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