【执平货窍门】银主盘一定笋?业权问题如何拆?

想买入银主盘执平货?然而,不少银主盘本身亦有业权问题,会大大影响日后升值潜力。因此,作为精明的投资者到底要如何选择银主盘?

银主盘的业权问题

普遍物业沦为银主盘主要是业主断供所致,因此在物业拍卖时可能已欠交多月的管理费、差饷以及地租等,而被「钉契」。如果,银主盘只是因为相关欠款而被钉契,其实问题并不难解决,只要买入物业后缴交相关欠款便能「解钉」,如果价钱够吸引,这些物业往往是投资者的首选。

另一种被钉契的银主盘,就是本身有僭建问题,而被「钉契」。买家买入后需要自行处理相关问题,而且不能以有僭建物为由,在签署正约后,拒绝买入。清拆僭建物的费用则视乎僭建物的大小,以及所在位置,可能涉及十多万元至数十万元不等。部份投资者如果打算买入后重新装修,可能不会介意银主盘有僭建物。

半契楼 缺契楼最难处理

相对上述两个因欠款以及僭建物而被钉契的银主盘,其实只要用钱就能解决。但是银主盘以及缺契楼,则不是这么简单,更要考验买家的耐性。一来买入非完整契的物业,银行一般不会提供按揭,变相买家要full pay买入,增加买入成本。另一方面,买家如想日后出售时,以完整契出售,则需要另一个物业持有人商讨,或是要找用遗失了的楼契。

因此买入以上物业的都是有经验的投资者,他们会调查有关的银主盘是否有锁匙可以入屋,单位是否仍连租约,另一半业权的人士是否居住在单位等。这些因素都决定日后能否游说另一业权持有人以统一业权方式出售物业。

银主盘买入流程

与一般的二手物业不同,经拍卖投得银主盘时,是即时签署正式合约,支付楼价一成的金额。同时,买入后要同意一些已知的钉契情况,例如单位有僭建物,要用买家自行承担。另外,拍卖行的银主盘,不少都会让有意的买家睇楼,但就要在指定时间内才可以睇楼,要知道相关时间买家可到拍卖网查阅。

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