【大湾区拣楼】城巿投资潜力大比拼

朋友:「大湾区楼有几大升值潜力?」

阿搜:「大湾区咁大,只计内地已有9个城市,每个城市都有不同政策及基建发展,好难一慨而论。」

东莞经济增长最快

要分析大湾区的城市楼价走势,可以先从当地近年的楼价升幅,以及经济增长入手。以今年1至9月的统计,东莞市经济增长最快,达7.2%,亦是全广东省增长最快的地区。今年4月,当地南沙大桥开通,令到东莞到番禺的交通距离至少拉近10公里,有利当地与其他城市连系。

不过,如果要在当地投资就要留意,当地楼价过去一年只升平均1.05%,并未能反映到其经济的增长。

深圳楼价上升最快

反之,虽然深圳今年头三季的经济增长只有6.6%,但是楼价上市最快,过去一年升17.18%,亦是内地大湾区城市中楼价最高的地区,部份近关口的地方,楼价可能拍得住香港。毕竟,深圳对比东莞,是一线城市,而且多外来人口到当地公司,以及近年愈来愈多科技公司会在深圳设立公司,亦刺激当地的楼价。

了解城市产业

除了看人流、基建等基本因素外,最重要的是了解这个城市有甚么优势产业,在这个城市生活的民众,是否赚到钱?以深圳为例,因为科技行业发展,不乏高薪人士,反之东莞仍是以工业为主,深圳高薪人士较多,负担能力较高下,才足以支撑楼价上升。

那是否代表当地值得投资,要留意是深圳设有严格的限购,出房产证之后三年就不能转让,公寓亦设有5年限售期,所以买入后就要做好长线投资的准备。

留意国策发展

除了留意经济增长外,有时国内楼价上升主要是憧憬未来的发展。以珠海为例,因憧憬的自贸区横琴发展,以及港珠澳大桥,在成熟的连接澳门的拱北楼价亦节节向上。

国内租金回报低

相对于香港住宅物业的租金回报约有2至3厘,内地的租金回报就低得多,大约只有1厘。因此,如打算按揭买入放租以租金供楼,所收到的租金可能低于每月还款额,买家可能每个月都要补钱。

人民币汇率波动

另外,近年人民币贬值亦会影响投资者的回报,当然人民币贬值影响所有内地城市楼价回报。投资者买入内地物业后,可能需要另找渠道对冲风险。

内地政府强调住宅不应炒卖

内地政府近年强调住宅不是炒的,是用来住的,希望靠内地投资物业大升而图利可能会失望。而且大湾区每个城市都不同,建议买入前留意城市的产业、民众的消费能力,才可以看到那一个地区的潜力较高。

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