【悭税贴士】公司转让买楼利弊知多啲

自从政府于2010年实施推出「额外印花税」(SSD)等新税务措施后,近年不少物业以公司买卖方式节省税项,不过在实际运作上,公司买卖要经过多层繁琐细节才能真正悭税,当中如何运作及涉及甚么风险,今次一次过和大家解构。

公司买卖易悭税

现时以非首置身份买入物业,需要缴付高达15%的买家印花税(BSD)及15%的从价印花税(AVD),但透过公司股权转让买卖物业,便只需缴付0.2%的印花税率。以一个1,200万物业为例,如果以首置身份买入,可以用第二层印花税

3.75%计算,开支只需要45万,但如果并非首置身份,便要缴付第一层印花税15%,要支付高达180万的印花税。如果属于非永久香港居民,更需要缴付额外15%买家印花税,一个1,200万物业便要缴付360万印花税。

一旦卖家持有物业不超过3年,尚要额外支付卖出价的10至20%额外印花税,1,200万市值物业涉及额外印花税由120万至240万不等,非常和味。如果以公司买卖转让,便只需要缴付股值的0.2%作为印花税,涉及金额只需2.4万,亦毋须缴付额外印花税,所以近年公司转让的个案大增。

可能涉及债务及法律风险

虽然透过公司转让节省大量税项,不过涉及一定风险,首先有关交易必须以有限公司进行,公司内部虽然未有实际业务,但每年必须向税局缴交会计帐目及聘请核数师核数,每年金额涉及5位数字。此外,买入公司代表买家成为新任股东,公司如果涉及任何债务及诉讼,新买家需要负上责任,一般为了避免承受风险,买家需要为有关公司进行「尽职审查」。尽职审查内容包括该公司的营运及财务状况、管理人员背景、是否涉及不良诉讼及违法行为,由律师或独立顾问进行,收费5至6位数字不等。

如果该公司幸运地非常「干净」,即不涉及任何生意买卖及隐藏债务,交易的时间会较快捷。相反地,如果调查期间发现公司涉及任何财务瓜葛或欠税情况,交易期要延长。为保障双方权益,买家通常亦会要求卖家提供声明,证明公司并不涉及任何债务及诉讼,但声明有一定期限,问题未必能够在期内浮现

楼价上升卖家或反口

如果涉及大额物业交易,分分钟涉及数月的尽职审查,期间楼价有机会出现波动,买家或卖家都有机会借机终止交易。在楼市下行期间,买家有机会要求卖家提供更多的资料,如果卖方无法提交,便在尽职审查期间拒绝完成交易;如果楼上市上涨,卖家可能产生停止买卖念头,迟迟拒绝提供过往会计帐目拖慢尽职审查,导致交易告吹。

要预备全数资金

与个人买卖物业程序上不同,如果公司仍有按揭在身,不能以股份转让形式出售,卖方需要先偿还所有按揭债务。在股份转让之前,而银行亦不会为买公司人士提供按揭,买家需要全数金额支付金额,完成买卖程序后银行才会受理按揭申请,所以公司买卖只适合拥有大量现金的买家。如果买家欠缺全额资金,便需要向财务公司借贷,利息支出会较高,需要计数公司买卖会否得不偿失。

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