【投资物业】尖沙咀、西九龙捞低水盘攻略

尖沙咀、西九龙一带位处九龙核心地段,加上区内有多个基建项目,令到当区有不豪宅项目,呎价动辄3至4万元。不过,由于当区发展成熟,物业类型多元化,若有心在尖沙咀一带寻找,亦有机会买入低价物业收租。

尖沙咀500万以下物业

虽然邻近尖沙咀港铁站的物业,叫价相对较高,例如在K11商场及么地道一带的名铸及凯誉,实用呎价大约在2至3万元,一些即使是300多呎的物业,叫价亦要近1200万元。对于预算较低的买家,未必太适合。

【投资物业】尖沙咀、西九龙捞低水盘攻略

因此,要寻找入场费较低物业,需要找一些较远离尖沙咀的物业。例如近香港历史博物馆的漆咸道南一带,会有一些较旧的单幢式物业,楼龄大约40年,呎价大约是1.5万元,一个300多呎单位叫在600万元以下。

如认为40年楼龄过高,可留意较近柯士甸站的AVA 62,步行至柯士甸站大约10分钟,该单位位于上海街,楼龄只有3年,提供88伙,由152至253平方呎,开放式占77伙,1房占4伙。部份单位叫价在500万元以下,适合投资客买来收租。

高铁站开通 增加内地员工住宅区需求

另外,由于高铁站开通增加商务活动,亦会增加当区对服务式住宅的需求,相比起传统的住宅物业,服务式住宅租金较高。市场上一些服务式住宅物业单位可供出售,例如在西九龙的都会名轩,较近柯士甸站,亦有单位可供出售,现时最平叫价约430万元。

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不过,要留意半新楼的AVA 62及都会名轩单位面积较低,部份更不足200呎,因此,日后转售都以一般的投资客为主,他们可能本身已持有物业,打算买入这些细价单位,即使是5成首期,银码亦不算大。不过,却可能影响日后升值潜力,因为银码过高,不少投资客亦未必能负担。

反而一些楼龄较大的物业,价钱相约下,面积较高,比较适合自住买家,他们可经按保申请高成数按揭,首期较少,因此日后出售的客源亦会较广。不过,亦要留意,当楼龄超过50年,由于不少银行都是以80减,当超过50年便不能做30年按揭,对申请人按揭的压力测试会提高,亦会影响到物业的升值潜力。

至于打算买入尖沙咀及西九龙鐡路附近的优质物业,由于叫价大都超过1,000万元,不能使用按保。但是,能够买入的,都是一些有实力的客户,例如在香港的专业人士或上市公司管理层,或是可以无视辣招的内地客。根据政府人口普查资料显示,九龙站住户近半数是从事经理及行政人员或是专业人员,每月家庭收入中位数是10万元。

【投资物业】尖沙咀、西九龙捞低水盘攻略

由于有关优质物业地段难以替代,即使叫价高达4至5万一呎,但过去几年仍录得不错升幅,以天玺为例,过3年呎价3.1万元,升至4.7万元,升幅达51%。因此,对于有关优质物业,其升值潜力一直高企。

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