【投资物业】拆解新手常犯5大错误

投资经验向来是经过多次实践而累积而来,不过买楼成本高,作为新手都希望减少犯错。以下总结5个新手常犯错误,帮助大家避免重犯。

  1. 非固定收入 无法申请9成按

去年政府推出新按保计划,将可做9成按揭的楼价,由400万元提高至800万元。因此,令到更多买家打算透过9成按揭买入物业。不过,申请9成按揭有不少条件,曾经有申请人因为不是固定收入人士,而无法申请9成按揭。因此,若不是固定收入入士,最多只能通过按保申请8成按揭。

  1. 楼龄太大 无法承造30年按揭

另一个新手会犯的错误,是原打算以30年供款年期,计算压力测试,但因为物业楼龄过高,变成只能承造25年甚至20年的按揭,令到每月供款增加,无法通过压力测试

一般银行都会以「75减」的方法计算最高按揭还款年期,即45年楼以下可借足30年,亦有部份银行放寛至「80减」,即50年或以下物业可借足30年。如果买家买入了介乎45年至50年楼龄之间的物业,而又想有还款期30年,可以考虑多找几家银行,以找出愿意用「80减」计算还款期的银行。至于按保计划则以「75减」计算,因此如想用按保申请最长还款期,则要选择45年楼龄以下物业。

  1. 未还清债务 压力测试未能过关

在申请按揭时,银行在计算借款人压力测试,不只会考虑按揭供款额,还会考虑申请人现时有没有其他债务需要每月供款,包括信用卡分期还款、税贷及个人贷等。若申请按揭时,不想因为其他贷款拖累而未能通过压力测试,就要清缴所有债务。

同时,借贷人最好过去有良好的还款记录,没有逾期未还贷款,否则银行可能会降低按揭成数。

  1. 查册无睇清

无论新手还是老手,在买楼落订前,最好都要看一看查册,过去即使是投资老手,因为见物业太「笋」,觉得机不可失,所以匆忙落订,之后才发现物业业权有问题。

物业查册最关注是业权的完整性,包括了解物业的业主谁属、业权是否完整,以及有没有收到维修令指出物业有僭建部份。当然买家可以向地产代理及律师了解清楚物业查册内容。

  1. 买入后才知道要夹钱大维维修

根据强制验楼计划,楼龄达 30年或以上的私人楼宇的业主,须在接获屋宇署送达法定通知后,进行验楼及维修。因此,当买家买入一些超过30年的物业时,就要问到大厦有否进行大维修,或是何时会进行。否则,买入后不久又要支付一笔数万至10 多万的维修费,对新业主而言或会是百上加斤。

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