继美国3月3日减息后，短短不到两个星期时间，3月15日美国又宣布大幅减息1厘，此举大有机会令资金继续流入保值力强的楼市，楼价将面对另一波的升势。但亦有人认为收租的回报率不及市面上的一些投资产品，目前香港银行所提供的类近风险但有3%以上回报的产品可说是多不胜数，究竟投资楼市是否仍是明智之选？今次我们就来探讨这个问题。
先学识计算收租回报率
租金回报率常用作衡量收租投资的“性价比”，而市场上所指的租金回报率，实际上是指“一年租金回报率”，计算公式即为：基本租金回报率 = 12个月的租金 / 买入楼价。例如单位月租为$15,000， 买入楼价为 $6,000,000，基本租金回报率为 （15,000 * 12）/ 6,000,000 = 3%。由此可见，租金升值或贬值，同样会影响回报率。如单位租金今年加租至$20,000，回报率即上升为4%。相反，如果需要减租至$10,000，回报率则只有2%。
而在实际操作中，其实租金回报还要扣除管理费、印花税等支出，因此实际收益率只会比上述的基本估算更低。那为何我们不选择回报率更高的投资产品，比如说6%的高息企业债券呢？为何那么多的首富还是将投资楼市作为他们的投资重点呢？
买楼收租是长线投资
如果有租屋或者租办公室的朋友们，一定曾在租约上见过加租条款，基本上就是业主在一年后会上调租金多少个百分点，二年后再上涨多少个百分点等等。根据美联房地产资料及研究中心资料统计，回看过去二十年的住宅租金资料（截至2020年1月31日），平均每年增长3.1%，可以看到香港的经济体系无论经过了多少风风雨雨，平均租金还是往上涨，这就是买楼收租比其他类似风险投资产品的优势。
首先我们先来看看租金上涨所带来的红利。继续上面的例子，假设租金每年往上涨3.1%，用十年后的租金除以今日楼盘的买入价：
基本投资回报率 （第十年）= 【（15,000 * 12） * （1 + 0.031）^9】/ 6,000,000 = 3.95%
可以看到，到了第十年租金回报率就会从原本的3%上升至3.95%，亦说明了越早买楼，你就能够越早享受租金上涨的增长潮，长期累积更多的回报。
租金上涨的复利 VS 理财产品的固定收益
现在我们来比较下买楼后租金上升的红利与理财产品的固定收益。假设现在购买一个6%的十年高息企业债券，那么十年后的投资回报又会是几多呢？看看以下对比：
买入一次性还款高息债券
假如你选择买楼收租，根据美联房地产资料及研究中心资料显示，香港楼价对比10年前增长约1.27倍（资料截至2020年2月29日），假设现在购入了600万的单位，十年后增长127%即1362万，而十年后的总投资回报则如下：
买入单位收租
从上面的结果可以看到，买楼收租的回报加上单位本身的增值平均可达到161.55%，而购买一次性高息债券十年后的回报是60%，当然债券市场的现金流比较强，适合那些对现金需求比较高的投资者，但从上述例子中我们可以看出买楼收租的长期资本增长优势。
为什么假设租金楼价长期一定上涨？
大家看到这里可能会问：为什么假设租金和楼价在长期一定上涨？这就是从2008金融海啸开始遗留下来的后遗症，当年美国为了应对经济下行的问题，大量进行量化宽松，开动印钞机不停的把美金源源不绝的涌进市场，令当时市面流动的美金比以往的平均高出三倍有多。在资金非常充裕的情况下，投资者会把资金流入股市楼市等资产市场，也造就了美国后来的牛市。其他各国看见美国的量宽政策成功挽回国家经济危机后也争相效仿，欧洲，日本，中国等庞大经济市场遇见经济问题时亦效仿进行量化宽松，导致今日我们所看见的全球楼市先后上涨的一番景象。
而如今美国又重启量化宽松计画推7000亿美元救市，在全球放水的大环境下，利率走低是趋势，当货币越来越贬值的时候，购买砖头既有效对抗物价通胀达到保值效果，又能享受量化宽松背后带来的租金楼价稳步上扬趋势。只要投资者好好把控风险，避免过度借贷，提早入市就能把握先机。