【投资理财】股票收息VS买楼收租 如何拣?一次过计俾你睇!

继美国3月3日减息后,短短不到两个星期时间,3月15日美国又宣布大幅减息1厘,此举大有机会令资金继续流入保值力强的楼市,楼价将面对另一波的升势。但亦有人认为收租的回报率不及市面上的一些投资产品,目前香港银行所提供的类近风险但有3%以上回报的产品可说是多不胜数,究竟投资楼市是否仍是明智之选?今次我们就来探讨这个问题。

先学识计算收租回报率

租金回报率常用作衡量收租投资的「性价比」,而市场上所指的租金回报率,实际上是指「一年租金回报率」,计算公式即为:基本租金回报率 = 12个月的租金 / 买入楼价。例如单位月租为$15,000, 买入楼价为 $6,000,000,基本租金回报率为 (15,000 * 12)/ 6,000,000 = 3%。由此可见,租金升值或贬值,同样会影响回报率。如单位租金今年加租至$20,000,回报率即上升为4%。相反,如果需要减租至$10,000,回报率则只有2%。

而在实际操作中,其实租金回报还要扣除管理费、印花税等支出,因此实际收益率只会比上述的基本估算更低。那为何我们不选择回报率更高的投资产品,比如说6%的高息企业债券呢?为何那么多的首富还是将投资楼市作为他们的投资重点呢?

买楼收租是长线投资

如果有租屋或者租办公室的朋友们,一定曾在租约上见过加租条款,基本上就是业主在一年后会上调租金多少个百分点,二年后再上涨多少个百分点等等。根据美联房地产资料及研究中心资料统计,回看过去二十年的住宅租金资料(截至2020年1月31日),平均每年增长3.1%,可以看到香港的经济体系无论经过了多少风风雨雨,平均租金还是往上涨,这就是买楼收租比其他类似风险投资产品的优势。

首先我们先来看看租金上涨所带来的红利。继续上面的例子,假设租金每年往上涨3.1%,用十年后的租金除以今日楼盘的买入价:

基本投资回报率 (第十年)= 【(15,000 * 12) * (1 + 0.031)^9】/ 6,000,000 = 3.95%

可以看到,到了第十年租金回报率就会从原本的3%上升至3.95%,亦说明了越早买楼,你就能够越早享受租金上涨的增长潮,长期累积更多的回报。

租金上涨的复利 VS 理财产品的固定收益

现在我们来比较下买楼后租金上升的红利与理财产品的固定收益。假设现在购买一个6%的十年高息企业债券,那么十年后的投资回报又会是几多呢?看看以下对比:

买入一次性还款高息债券

假如你选择买楼收租,根据美联房地产资料及研究中心资料显示,香港楼价对比10年前增长约1.27倍(资料截至2020年2月29日),假设现在购入了600万的单位,十年后增长127%即1362万,而十年后的总投资回报则如下:

买入单位收租

从上面的结果可以看到,买楼收租的回报加上单位本身的增值平均可达到161.55%,而购买一次性高息债券十年后的回报是60%,当然债券市场的现金流比较强,适合那些对现金需求比较高的投资者,但从上述例子中我们可以看出买楼收租的长期资本增长优势。

 为什么假设租金楼价长期一定上涨?

大家看到这里可能会问:为什么假设租金和楼价在长期一定上涨?这就是从2008金融海啸开始遗留下来的后遗症,当年美国为了应对经济下行的问题,大量进行量化宽松,开动印钞机不停的把美金源源不绝的涌进市场,令当时市面流动的美金比以往的平均高出三倍有多。在资金非常充裕的情况下,投资者会把资金流入股市楼市等资产市场,也造就了美国后来的牛市。其他各国看见美国的量宽政策成功挽回国家经济危机后也争相效仿,欧洲,日本,中国等庞大经济市场遇见经济问题时亦效仿进行量化宽松,导致今日我们所看见的全球楼市先后上涨的一番景象。

而如今美国又重启量化宽松计画推7000亿美元救市,在全球放水的大环境下,利率走低是趋势,当货币越来越贬值的时候,购买砖头既有效对抗物价通胀达到保值效果,又能享受量化宽松背后带来的租金楼价稳步上扬趋势。只要投资者好好把控风险,避免过度借贷,提早入市就能把握先机。

如有任何关于买楼或租楼问题,立即向我们的客服专员查询。

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