【按揭窍门】如何获批超过30年特长还款期?

一般而言,银行所提供的住宅按揭最长还款期为30年,然而并不是每一宗按揭申请都可以取得30年还款期,会受到楼龄、人龄,以及不同银行对楼龄及人龄都设有个别上限。

楼龄、人龄的限制

银行在审批按揭还款期时,都会同时考虑按揭物业的楼龄,以及借款人的年龄,并会取其最高者计算。现时大部份银行会由70至85减去计算楼龄以及人龄。

例如,银行以80减去计算楼龄以及人龄,而借款人为30岁,而买入的物业为55年楼龄。虽然在人龄方面,「80-30」=50年,大于30年还款期,是可以符合30年还款期的条件,但是在楼龄方面,由于以「80-55」=25年。因此,受到楼龄的限制,借款人只能够申请到25年的按揭还款期,导致每月供款以及压力测试对收入要求都会较30年还款期为高。

如何增加还款期?

由于还款期受到楼龄,以及人龄的限制,但要增加还款期亦是有方法。先说楼龄方面,如上述例子,借款人因55年的楼龄而无法申请到30年按揭,其实由于有银行可以做85减楼龄,因此可以多查询几间银行,了解该行能否以85减计算,从而取得30年期还款。

至于人龄方面就较灵活,现时一些高龄人士,例如70岁借款人,即使使用85减亦只有15年还款期。但可以通过增加年轻的担保人,如果担保人只有40岁,在85减下可以担保人的年龄计算,从而帮助借款人取得30年还款期。

有没有可能取得超过30年还款期?

过去曾有新盘以40年超长还款期作为卖点吸引买家,不过40年还款期并不常见,过去只有零星个案获批。而且要取得40年按揭亦有几个条件,例如供款人可证明有一笔数额颇大且稳定的资金存放于银行,二是供款人非常年轻,40年后亦未达退休年龄。

另外,要留意虽然长的还款期可以降低每月供款以及压力测试的要求。不过,太长的还款期要面对更多加息周期的风险,同时还款期拉长亦令到整体利息开支的增加。此外,当借款人日后想转按时,一般银行都只会提供30年还款期,变相借款人未必能透过再延长供款年期以降低每月供款。

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