【按揭计算】两成首期在手 申请8成还是9成按揭?

长辈经验之谈:「买楼借钱愈少愈好,可以俾少啲利息」。若果买家如果有2成首期,可能会烦恼,到底应该为物业申请8成按揭,或是9成按揭。当中有甚么地方需要考虑?

借得愈少愈好?

以前利息高企,按息可能高达10厘,因此买楼人士为减少利息,选择增加首期,减少利息支出,或会是一个较佳的选择。不过,现时利息低,即使是P按亦只是2.5厘息,如果再使用H按的话,目前一个月银行折息低至0.23厘,实际按息更低至1.73厘。

因此,如果选择9成按揭,意味能够以1.73厘息,多借1成楼价的金额。以最高可借9成按揭的800万元楼价计,多借的80万元,以利率1.73厘计,一年总利息约1.4万元,每月利息开支增加约1,150元。

对于懂得投资的业主,可能会利用多借的80万元,用于买股票或其他投资,所得回报很大机会多于利息支出。至于保守的业主,亦可以选择有存款挂钩户口的按揭计划,将多借的80万元,放在该户口,收取与按息相同的存款利息,能够完全扺销额外利息支出。

【按揭计算】两成首期在手 申请8成还是9成按揭?

收入要求分别

另一个影响买家选择8成按揭或是9成按揭,就是银行对申请者的收入要求。亦以800万元为例,9成按揭,还款期30年,年利率2.5厘计,压力测试下,收入要求为7.2万元,8成按揭则为6.2万元。因此,买家即使有2成首期,如果收入未能达标,亦只能选择8成按揭,而不能申请9成按揭。

不过,买家可以考虑增加保费,不需要通过压力测试,只需要满足供款与入息比率五成的要求,同样以800万元为例,9成按揭下,五成供款与入息比率,收入要求近6万元。因此,能满足8成按揭压力测试买家,亦有条件在加保费后,申请9成按揭。

其他开支 以及储蓄

置业支出并不只是楼价首期,还有佣金、印花税,律师费,同时交收时还有管理费按金等。若果买家还想有一笔钱用于装修的话,如果储蓄不足,可申请9成按揭,以取获取装修费。另外,多借按揭后,亦有助买家日后失去收入时,亦有资金作每月供款。

【按揭计算】两成首期在手 申请8成还是9成按揭?

保费差额

最后8成按揭,以及9成按揭在保费上亦有所不同,8成按揭的保费会较低。如果买家没有其他按揭,800万元物业,30年还款期的保费为贷款640万元的2.47%,约15.8万元。至于9成按揭,有关保费为36万元,相差10.2万元。不过,买家可以通过银行借款,支付保费,每月供款增加400多元,对于买家每月供款影响不算大。

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