【按揭财技】近亲转让悭税FAQ

Q1.近亲转让如何进行?

普通买卖一样,需要找律师处理买卖合约,定下交易日期,因此需要缴交律师费。

Q2.近亲转让应要付多少印花税?

会以旧税率计算,即200万元以下物业,印花税为100元。

Q3.何为近亲?

近亲定义包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。

Q4.何时要交除名的印花税?

税局以第一份买卖协议时间为准,在签署临约时,临约就是第一份文件。签订临约后的30日内必须交印花税,一般在第一份文件签署时,律师就会要求业主先放下印花税的支票。

Q5.如夫妇各持50%物业,如果一方转让50%物业权益时印花税如何计算?

会以楼价成交价的的转让权益对应旧印花税率计算,如成交价为600万元,计划印花税会以成交价600万的一半权益作价即300万,对应税率为1.5%计算。以上个案印花税为4.5万元。

Q6.如市价600万元,.可否以远低于市场价如200万元近亲转让单位?

可以转售,不过税局可能会怀疑买家为了避税而以低价转让,因此税局会以市价追回印花税,并会向买家罚款。

Q7.妻子已有物业,转售会否付15%印花税?

不用,只要是近亲,即使对方有物业,买卖仍会以旧印花税率计算,至于非近亲,例如孙将物业转售予爷爷,而爷爷持有物业时,印花税会以楼价15%计算。

Q8.转让后会否受额外印花税(SSD)限制?

近亲转让不受3年内出售要付SSD的限制。近亲转让后,再将住宅物业转让予非近亲时,则须受3年内出售要付SSD的限制。

Q9.转让后何时回复首置身份?

只要买入新物业的时间,较近亲转让的买卖第一份文件迟于新买物业的合约就可以。即是早上在律师楼签署临约转售,下午便可以首置身份签署新物业买卖合约,并以旧税率计算。

Q10.近亲转让如取消交易,可否退回印花税?

如住宅物业的买卖协议被取消,而取消原因不是由于协议的买方将物业转售或出售(俗称摸货),该买卖协议可能无须缴付印花税。纳税人可以在交易取消后两年内,填妥表格IRSD125,向印花税署署长申请退回已付的印花税,申请是否获批由印花税署决定。

Q11.可否分开几次出售?

可以,不过税局会要求卖家解释为何会分几次出售,以调查是否故意避税,如没有合理解释,会被追回税项。

Q12.近亲转让后再造按揭时,要不要做压测?

如近亲转让的物业仍有按揭,转让后申请按揭时,要求会与一般的按揭申一样,需要交上收入证明等文件,银行亦会安排压测。因此仍有按揭的物业近亲转让时,要考虑买方是否能有能力通过压测。

Q13如物业仍有按揭,什么人不宜接受近亲转让?

没有收入人士不宜接受近亲转让,因为要重做按揭,银行会要求买方提供足够的收入证明,没有收入的人士难以提供。为此,如丈夫转让予没有收入的妻子,如要申请按揭,丈夫可成为妻子的担保人,但会影响到丈夫买入第二物业的按揭成数。

Q14.如未过罚息期转让物业,会有甚么后果?

如在未过罚息期转让物业,因为要重造按揭,需要先还款,因此银行会视为提早还款,会被罚息以及退回现金回赠。

Q15. 近亲转让要多少时间内完成?

税务局并没有要求要多久完成交易,因此转名的成交期可以拖很长,让家人有充分时间处理楼按问题,但若一直未完成转名程序,物业不能放售,而旧按揭仍会计入原先出售的近亲。

Q16. 可否不断将物业转让予近亲,以不停取回首置身份?

虽然理论是可行,惟买家/承让方须签署法定声明确认代表自己行事,印花税署或会质疑声明的真确性,而作出虚假声明为刑事罪行。

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