【捞笋盘】银主盘「去货快过返货」? 入巿贴士防中伏

疫情虽然有所受控,但对经济负面影响亦未完,近月银主盘增加,令到更多买家留意银主盘市场,成交亦有所上升。但是作为买楼新手,买卖银主盘一定要留神,买入前要做好估价、查册等准备,防止中伏。

 

银主盘成交增

银主盘就是业主拖欠,或无力偿还按揭贷款。最终被银行向法庭申请收回抵押物业,并把物业于市场出售,将卖楼取得的款项偿还按揭欠款。亦有银主盘是因为业主透过财务公司作高成数按揭所致,在楼价下跌时,被收回出售。

不少买家以为银主盘售价会较市场为低,但以上月一个西湾河指标屋苑嘉亨湾的银主盘为例,该楼盘虽然录得13次按揭纪录,在多名买家洽购后,最终以1,688万元沽出,而且售价是贴近市价。

入市前要估价

尤此可见,目前位处优质地段的银主盘,并没有较市价有明显的折让。作为打算买楼的新手,在入标或竞投银主盘时,要为物业作估价。如买家是要拍卖方式入手银主盘,就更要知道物业估价,以防受竞投气氛所影响。要留意在竞投即使是举手叫价亦是有法律效力进行买卖,所以买家举手时要想清楚。反而,一般二手买卖,只要未签约,业主还价后,都可以随时放弃买卖。

 

查册知道物业业权

同时,买入银主盘能否承造按揭,需要透过查册,了解物业业权是否完整,或是有没有涉及离婚及遗产继承问题。因为对于楼契不全的物业,银行是不会提供按揭,即使买家能full pay 买入。但放售时,由于下一手买家不能做按揭,亦会影响售价。

另外,透过查册亦可知道单位有没有僭建物,以及有没有其他非法改动,而要被屋宇署「钉契」等额外开支。银主盘是不会为买家处理有关问题,因此买家要计算这些额外成本。

预约睇楼

其实银主盘都可以睇楼。银主盘内笼情况各有不同,例如何能是有租客自住,亦有可能是普通二手楼,有基本装修,亦有机会是物业掉空多时,而且已停水停电及欠交多月管理费,要由新业主承担。如遇上有租约的银主盘,更要了解单位是否会吉售,否则最多只能申请楼价5成按揭。

 

银主盘条款特别多

与一般二手买卖不同,银主盘的额外条款一般是有利银行的。一般法律订明买方不可以提出业权查询、反对或质询,签署买卖合约等同已接受该物业之业权。而物业转售方面亦有限制,条款或会列明买入后多久才可转售等。

了解何以成为银主盘

另外,上述嘉亨湾例子,可见银主盘可多达13按,新手买手可能会有所担心。但事实上买家买入单位后,并不需要承担业主的私人债务。物业多按亦较易会成为银主盘,因为只要银行查到物业有「二按、三按或是多按后」,一旦业主断供,银行怕业主还不起,便会加快收楼。

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