【新手教学】签租约要留意咩条款?

 

不少业主出租租客租住楼字时,大多数只会采用坊间流传的简单租约范本,有些甚至只有口头协议,没有订立或签订一份列明详细条款的租约。由于双方没有清晰界定各自的责任和权益,一旦任何一方对租约内容有异议,要解决纠纷就会产生不少问题,即刻睇睇签租约时要留意的 5 大条款。

租契?租赁协议?

一般租赁文件都会包括租期、租金、 付款日期、按金、用途等常见条款,而普遍来说可以分为租契(Lease)及租赁协议(Tenancy Agreement)两种。

租契通常指租期超过 3 年的租赁文件,以契约方式签立,必须根据《物业转易及财产条例》形式订立,签订手续要符合契据的程序,即必须在一式两份的文件签署、盖章及互相交换,而所有租契也须于土地注册处注册。租赁协议则指租期不超过 3 年的租赁文件,一般都以租约形式订立,特点是只须书面订立,签署手续比较简便。

立约双方资料

租约必须列出业主和租客的正确个人资料,以确定双方的身份。所需资料包括双方姓名或公司名称、身份证号码或商业登记号码、通讯地址及联络电话等。此外,为确保租客有经济能力履行租约,业主可事前向租客查询其职业及要求租客提供入息证明。

同样地,租客宜向业主查询出租单位是否属于按揭的物业。如果业主未获银行同意,便将单位出租,日后业主一旦停止供款而银行没收出租单位,租客将无权继续租住该出租单位,且可能无法讨回按金。

出租单位说明

业主有责任提供出租单位的详细地址及其包括的文件及设施,例如单位是否连车位出租、单位内附有什么傢俬电器、出租单位图则等。而租客应询问和了解自己有权使用哪些公共设备或会所设施。如果单位连同傢俬电器一并出租,应检查那些装置的状况,并根据清单逐项点妥,才可接纳。

租住期限

租约除了要包括起租日期和租约届满日期之外,也应该清楚列明租客是否有续约的优先权,例如是否按照现租约的租金作一定比率的调整,或透过商议或仲裁决定调整的幅度。如租约没有清楚列明,租客也有权于商讨后要求业主在租约加入有优先权续约的条款。

租金和按金

业主可与租客自由议定租金,不受法例限制,但应订明每月的租金金额和缴交日期、租金是否包括差饷、地租或管理费及免租期内所支付的开支由谁负责等。另外业主收到租金后,须发出租单给租客,否则即属违法。

至于按金金额,业主一般会要求租客缴交相等于 1 至 3 个月租金作为保证金。待租约完结后,业主有权从按金中扣除租客欠付的租金及费用,并于双方同意的期限内退还按金给租客。

最后温馨提示,租客在签订租约前,应仔细阅读由地产代理监管局及消费者委员会合编的《订立租约须知》。注意《订立租约须知》之内容仅供一般参考,并没有法律效用。所以如有需要,记得寻求代理的专业意见!

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