【新手教学】购买「无契楼」、「碎契楼」注意事项

香港楼价高企,打工仔为求成功上车,很多时候会退而求其次,选择开价吸引的「无契楼」和「碎契楼」。究竟这类型单位是否真的抵买?投资会否有「着数」?马上拆解购买「无契楼」、「碎契楼」需要注意事项。

「无契楼」与「碎契楼」的分别

无契楼」顾名思义,是指卖方在放售物业时未能向买方提供整份楼契或楼契中缺少部分重要文件,如转名契、授权书或买卖合约。未能提供楼契的原因有很多,业主遗失、买卖时律师楼处理过程中遗失以及物业由逆权侵占所得等都是常见理由。

碎契楼」则主要在物业由多个人持有的情况发生。例如当一个单位由一家四口各自持有 25% 的物业权益,经过多年其中一方因财政问题出售了 25% 的业权后,出售的25% 物业权益以及余下的 75% 物业权益也会成为「碎契楼」。

按揭转让更困难

如果业主遗失楼契,可委托律师办理遗失楼契宣誓,补回副本手续一经办理,这些楼契亦具法律效用的。不过,银行会视乎个别情况,决定是否批出按揭贷款。因此,即使是自住,在买入无契楼前,最好都是问清楚银行会否批出按揭,或是向按揭转介公司了解,以免最终挞订收场。

由于绝大部分人买楼时不会以「一炮过」成交,多以支付物业首期再配合按揭的方式买入物业,而难以申请按揭这一缺点会大大减低物业的吸引力。即使有买家愿意接货,据过往经验其定价亦一定较估值折让至少 3 成。

业权问题要清楚

因为银主盘是获得法庭命令,银主才可以收回物业放售,这基本上确保业主和卖家为同一人,但如果是没有按揭负担的业主出售无契楼,那就要格外小心了。买家可要求代理调查清楚业主以及卖家是否同一人,如查出卖家宣称是受业主授权,或是遗产盘及逆权侵占个案,买家就更应小心处理物业的业权问题,免堕买楼陷阱。

单位使用权难以定义

当买家买入 25% 的权益时,虽然买入价较市价为低,但不等于能享有该单位的使用权利。买家需自行与手持余下业权的业主沟通,看看他们意向如何。一般会希望统一业权,或共同租出单位,将租金按物业权益比例均分。但如果其他业主坚持自住该物业,可要求把物业的 25% 租值的交予新买家,但这亦可能会导致法律纠纷,不易解决。

总括而言,「无契楼」看似好抵买,但实际暗藏陷阱,切忌贪平盲抢。如对「无契楼」或「碎契楼」有任何疑问,欢迎找我们的物业代理查询!或按此向我们的在线客服了解更多

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