【新春讲楼】鼠年楼价大比拼 哪年升 哪年跌?

今年是鼠年,回顾对上一个鼠年已经是2008年,当年因为遇上金融海啸,导致逐渐恢复的楼价,再次下跌。目前香港于2020的鼠年,亦面对全球经济不明朗的情况,包括中美贸易谈判,内地经济放缓,但若有关因素得以解决,今个鼠年楼价或会重拾活力。

2008年鼠年撞正金融海啸

根据「美联楼价指数」显示,指数由08年内高位反复回落至该年11月低位,跌幅逾2成,当中下跌最急当是在2008年9月至11月期间,楼价2个月内急跌13%,下跌如此急正因为当时正遇到金融海啸情况最恶劣的一件事,美国第4大投资银行雷曼兄弟宣布破产。

雷曼兄弟破产之所以会严重影到不少香港市民,是因为当时不少香港银行都有向客户推销雷曼迷债,不少更标志性质与债券甚至定存相若,认购人士更是以散户为主,退休人士、家庭主妇,他们误以为是稳阵的收息产品,息率比定存高,但实际是风险甚高的结构性产品。雷曼兄弟破产导致上述有份投资雷曼迷债的人士大半储蓄被蒸发。

金融机构大裁员

除此之外,受到金融海啸的影响,香港部份金融机构由于持有大量美国次贷资产,受到严重损失,加上欧美经济衰弱减少对香港转口服务的需求,亦令相当一部份的企业营利减少,出现大规模的裁员,失业率由2008年中3.2%逐步攀升,09年2月已突破5%水平,加上股市亦大跌,香港的楼价亦难以幸免。

回顾上述历史可见,本港楼价于2008年出现急促下跌,是受到环球经济直接打击到普罗大众的储备,以及股市下跌,令市民身家快速缩水,再加上失业率上升,令供款能力削弱。双重影响下,楼价亦无可避免地急跌。

1996年鼠年楼价大升逾27%

相对于2008年的鼠年楼价大跌,1996年鼠年则大升,根据「美联楼价指数」显示,1996年楼价上升逾27%,当时楼按环境与目前有很大不同,按揭息率高达10厘,对大部份现时新买楼的人士来说是难以想象地高,同时当年失业率下跌,更低见2.5%,反映当时经济环境理想。

当时投资气氛理想,是因为香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,带动不少资金投入香港房地产市场,香港地产业借此展开新一轮的升浪。

不过,好景不常,与2008年相反,楼市于1997年因为亚洲金融风暴回落,直至到2008年另一个鼠年楼价亦还未回复到1997年的水平。可见对上两次鼠年后,楼市都会出现一个较大的转向。

2020年鼠年「U型」楼价 先跌后升

跟入2020年新一个鼠年,市场已连传利好消息,随着中美贸易协议签署在即,恒生指数显著回升,央行亦宣布降准,外围气氛稍见缓和。楼市却仍然缺乏方向,多个新盘蓄势待发,然而二手交投仍处于低水平。

美联集团主席黄建业指出,持续两年的政经震荡波及楼市,令楼价及成交持续波动,当中楼价已连续两年先升后跌,是为史上首次出现「M型走势」。

惟相信香港最坏时刻已过,预期2020年楼市将展新气象,出现多个变化,料楼价走势转为「U型」,上半年先跌后稳,如下半年经济情况明朗即有机会回升,预计全年楼价最多升约5%。

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