【新楼按揭】用建筑期付款利与弊

买一手楼,付款方式,整体上大致都是分为「即供」及「建期」两大类别。而发展商近期卖新楼,都明显建筑期付款的优惠上贴近返即供付款方式吸客。早前本网有分析过「即供」的利与弊,但如果「建期」,同样都有需要注意事项。

所谓,「建期」是指先支付首期,然后在入伙后再开始承造按揭,在楼花期内完全不用供款,同时也可抵销额外印花税禁售期。如果能够提前成交,部份发展商则会给予买家一些现金回赠。

一般情况下,建期楼价会比即供计划为高,理由是买家供款期押后了,发展商不能即时套现,会有利息损失,所以建期付款订价较高,高多少则视乎物业距离预计落成日期有多远,及当时市场上的利率有多高而定。’

而因应新按揭保险政策规定,楼花物业不能借到新按揭保险,物业必须为现楼才可以使用,因此必须要先用「建筑期付款」,待物业落成时再申请新按保。

如果物业价值上升,即是银行估到价,就会按「合约价」为准,会按照合约价值去做按揭。因此,即使当时估值升穿了1,000万元,但银行仍可协助办理新按揭保险,而不存在超出了新按保门槛这说法,不会变相只能做到五成按揭

不过,当真正成交时,银行会按当时市况再为物业作一次估值。如果估值低于合约价,银行只会用最新估值计算按揭,即是买家大有可能需要自己增加预算来上会。

至于另一个常见的按揭手法,就是转按。转按时,银行一定会再评估物业估值。如果估值1,000万元以上,就不能借取新按保转按。银行只能用借一半的角度来计算,即最高贷款额为550万元。

相反,如果当时物业估值为1,000万元内,变相银码符合新按保转按门槛,可用两成计算贷款额,即尚欠贷款额价值为800万元,都可以缴付保费的情况下,借取新按保上会。

故此,在选购任何新盘时,一定要仔细看清楚价单上列明之支付条款,同时不妨多向地产代理、银行、按揭公司查询,又或是向卖楼的发展商直接了解,仔细考虑后才决定用甚么支付条款买楼。

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