【最齐.置业懒人包】买楼|租屋|按揭全攻略

新手救星!全方位置业指南!一文掌握一手二手买卖流程、租楼贴士、按揭、印花税及放租需知等,为「置」富人生做足准备!

置业问题 一Click即睇:

第1部分:买楼篇

  • Q: 买新盘有何程序?
  • Q: 买楼花有甚么要注意?
  • Q: 买二手楼有何程序?
  • Q: 买村屋有甚么要注意?
  • Q: 村屋按揭如何防伏?
  • Q: 买楼有甚么隐藏开支?
  • Q: 申请按揭有甚么程序?
  • Q: 申请按揭需要准备甚么文件?
  • Q: 按揭成数是怎么计算的?
  • Q: 甚么是压力测试?
  • Q: 遇上估价不足怎么办?
  • Q: 信贷评级会影响承造按揭?
  • Q: 我要付多少印花税?

第2部分:租楼篇

  • Q: 租楼新手如何自保?

第3部分:放盘篇

  • Q: 业主卖楼有何流程?
  • Q: 放租物业有甚么贴士?

 

第1部分:买楼篇

Q: 新盘有何步骤?

  1. 委托地产代理洽购新盘
    发展商需在楼盘开售前最少7天发放售楼书,让准买家在物业了解新盘资料,如位置、间隔、面积、预计关键日期等;资料除可在售楼处查阅外,亦会在<<一手住宅物业销售资讯网>>发布,公契、价单、计算置业开支,如楼价、按揭计画、律师费、税项及其他额外开支如水电煤按金等资料都可在网上查阅。
  1. 参观示范单位
    由于香港不少一手住宅于建筑期间以预售楼花方式出售,因此买家在选购前除透过售楼书了了解项目外,亦要参观示范单位,而发展商一般会提供「装修」的示范单位,另外亦会提供与「交楼标准」一致的示范单位,俗称「清水房」。此外,建议各准准买家亦应到实地观察附近环境。

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  1. 代理协助登记认购/入票以及抽签
    准买家于项目开售前「入票」登记,所谓「入票」指准买家进行登记认购,并附上一定金额的本票作为其购买的意向登记。开售前发展商一般会进行抽签,为各个已登记的购买意向决定拣选单位的先后次序。除抽签发售之外,市场上亦有部份一手住宅以先到先得形式发售。除此之外,另一类购买一手住宅的方式是「招标」,就个别单位入标竞价。各楼盘推售单位的销售方式各有不同,买家亦可从发展商公布的「销售安排」知悉。
  2. 中签者可选购单位、签临约、落细订
    在开售当天,各买家可依次序选购,同日需签订临时买卖合约以及支付相当于5%楼价的临时订金「细订」。

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  1. 签订正式买卖合约,买家交大订: 5%楼价及印花税
    签订临约后的5个工作天内要签订正式买卖合约,一旦买家未能如期签署正约,将被视为放弃进行交易,发展商有权没收先前已支付的当于5%楼价的临时订金。签署正式买卖合约的同时,买家需要再支付5%楼价的正式订金(俗称「大订」,及支付是次交易的物业印花税。因此各准买家在入市前应准备好手上现金。
  1. 申请按揭并在交易期内付清尾数
    处理完买卖合约后,下一步到银行申请按揭。交易完成后就可静待项目入伙及办理转让等法律程序迁,一般交易期约3-4个月。

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  1. 签署转让契及验收新楼
    收到入伙通知书后便可收楼。至于收楼后,仍有验楼的一环,买家除可自行验楼外,亦可自行聘请专业验楼师代为验楼。于单位发现问题的地方可贴上标签,以便发展商跟进。

Q: 楼花有甚么要注意?

即供多优惠
新盘一般提供建筑期付款或即供付款,「即供期」买楼花好处是可以享受较多的折扣优惠,但需要于物业未入伙前便需要开始供楼,若果买家旧楼未供满楼或现正租楼,有机会要应付双重住屋开支,影响资金周转灵活性。

建筑期延供款
用建筑期付款买楼花,买家需先付订金,待单位临近入伙才上会供楼,买家有较长时间安排资金,但楼花期可以长逾2年,万一楼价下跌,单位可能出现估价不足问题,买家需要准备充足首期以及供楼预算。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略

认真看售楼书
买「楼花」无法参观现楼,因此细阅楼书非常重要,若只看实用面积、间隔、楼底等基本资讯并不足够,平面图显示结构墙分布,而且公契管理费、维修斜坡责任、公共设施及公众休憩用地等细节亦包含在内,入巿前宜认真细阅。

实地考察环境
楼书上新盘周边设施如地盘、学校、堆填区、垃圾房未能尽录,欲了解屋苑附近的规划与设施,建议透过地政总署、规划署免费取得有关资料,亲身实地考察,或请地产代理安排参观附近二手楼作为参考,屋苑环境、配套等一目了然﹗

Q: 二手楼有何步骤?

  1. 揾楼睇楼
    买楼第一件事,当然是「揾楼」。随着网络发展越来越发达,很多地产中介都会借助网页和手机APP发放楼盘资讯。大家可以从网上找到最新楼市消息、楼盘资讯、置业小贴士等,资料齐全。还提供按揭计算器、在线客服即时解答疑难等贴心服务,让你随时随地掌握最新资讯。当然,大家亦可以到各大地产中介分店找经纪咨询,挑选心仪的物业实地「睇楼」。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略
  2. 进行房屋估价和议价
    找到心仪物业后,下一步便要找银行对物业作初步估价,以厘定按揭利率或还款年期等按揭条款。收到银行估价后,买家可以透过地产经纪再与业主议价,至到双方都满意为止。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略
  3. 签订临时合约
    买卖双方确定了交易价格、交易日期等基本条款后,须签署临时买卖合约(俗称临时合约),买家需支付临时订金(俗称细订,一般为楼价3%至5%不等)。然后买家便能以临时合约副本向银行正式申请按揭贷款。我们建议申请3至4间银行左右就足够了,申请得太多反而会影响个人信贷,所以提交申请前宜先比较各银行的按揭计划详情及优惠。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略
  4. 委任代表律师
    处理正式买卖合约时必须通过委托代表律师办理,卖方律师会预备正式买卖合约(正式合约)草稿,再将草稿送交买方律师审核,由双方律师就正式合约达成协议。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略
  5. 签署正式买卖合约买卖双方一般会在签署临时合约后14日内签署正式买卖合约。买方透过律师缴付印花税及加付订金(大订为楼价5%至7%,即「细订」连同「大订」合计通常相当于楼价10%),然后再由买方律师安排打厘印及送交土地注册处登记。值得注意的是,一旦买家未能如期签署正式合约,将被视为放弃交易,业主有权没收先前已支付的临时订金(细订)。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略
  6. 签署按揭契约
    买方须于交易当日或之前签署按揭契约(交易日期由买卖双方协议,常会订于签署正式买卖合约后一个月内),买方须于交易当日或之前签署按揭契约,银行会于买方签定按揭契约后,代表买方将借贷的款项付予卖方。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略
  7. 验楼后签楼契
    建议买方在交易日或之前最后检查房屋,以确定能否顺利交吉(交吉:房子是空的,而且原业主没有拖欠任何费用)。在双方律师审核楼契确保无误后,由买卖双方签署相关文件,并安排打厘印及往土地注册处登记,买方缴付楼价余数后,卖方正式交匙。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略
  8. 买卖交易完成
    交易完成后,若买家向银行借按揭,楼契由按揭银行保管,直至买方将全部贷款还清为止。

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Q: 买村屋有甚么要注意?

建议买村屋现楼
买二手村屋可以避免政府不批满意纸的风险,现时新式村屋渐趋「屋苑化」,屋苑管理、花园、停车场、游乐场配套齐全。

厘清业权有保障
签订临约前,宜查明业权资料,确认业主身份、满意纸、转让契等,避免日后转让有阻滞,如果是丁屋,必须查清业主有否补地价。【最齐.置业懒人包】上车|租屋|新盘二手|买卖全攻略

按揭估价知清楚
银行一般对承造村屋按揭比较审慎,买家于签署临约前,宜向银行查询估价及按揭资料,以防估价不足,多预首期,免失预算。

入巿前清拆僭建
入巿前检查物业有没有僭建物,避免影响按揭申请,好像天台玻璃屋、围封露台等,单位要清拆并还原方可作买卖,签约前宜厘清清拆费用由哪一方负责。

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花园天台宜入契
如果村屋连花园或天台出售,建议查明有关业权,例如有没有入契、是否受政府租约条例所限制等。

查明路权免纠纷
村屋业权未必包括附近通道的路权,若然出入车路涉及私家路,道路使用者有机会要付「买路钱」,驾车人士要查明乡村道路使用权及解决方法,以免发生路权纠纷。

注意通讯稳定性
普遍村屋远离巿区,对外通讯接收有机会受影响,睇楼时宜检查清楚电视接收讯号、手机上网通话、家居宽频服务等有否出现问题

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Q: 村屋按揭如何防伏?

村屋大致分为标准丁屋、旧屋地重建村屋等,最常见为标准丁屋,即三层高、建筑面积每层达700呎,此类的村屋与居屋二手市场一样,只要补地价后,便可以在市场自由买卖,在涉及按揭的问题上,村屋按揭比私楼繁复,需要主要的地方甚多。

小心估价不足
由于村屋的成交量远比私人楼宇疏落,在缺乏市场参考指标底下,银行一般会估价不足。银行在处理村屋的按揭申请时,有时会因为村屋的业权及地契问题,银行需要派员到现场视察环境,又或者要取得测量师的估价报告后,才批出按揭贷款。

村屋按揭较保守
现时村屋最高可以承造八成五按揭,可以做按揭保险,但买家要注意银行对村屋的估价较保守,最好预备资金在手,应付首期增加之用。过往银行一般只会批出P按计划,但现时亦有银行会批出H按计划,视乎买家个别情况而批出优惠利率,当然亦享有现金回赠,至于供款年期,银行最高可批出三十年供款年期,对于较高楼龄的村屋,有银行会采用「四十年减楼龄」,作为供楼年期的指标。

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必需有「满意纸」
近年亦会丁屋楼花买卖,但买家注意此类屋宇要获批「满意纸」才可补地价,买家购买未补地价的「丁花」是不受法律保障及不会拥有该物业的业权,而银行在没有「满意纸」的情况下,一般不会批出按揭

留意僭建物
买家在购买村屋前,要留意村屋是否有僭建物,否则该单位附有屋宇署的清拆令,会增加物业买卖时被钉契或踢契的风险,故此银行在审批按揭程序及条款上都会相当严谨,一般不会提供预先批核服务,甚至不会接受申请。

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Q: 买楼有甚么隐藏开支?

律师费
买楼一般涉及买卖合约、楼契及按揭契3份主要法律文件,律司费用大概为数千元或以上,律师费多寡视乎物业成交价及楼龄等因素而定,倘物业楼龄太旧,或如村屋涉及地权问题,律师需翻查的资料较多,处理的法律问题较复杂,律师费用有机会更高,而按揭契律师费则根据贷款额计算。宜先向律师行查询收费详情,如果未有相熟律师可请地产代理推介。

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按揭保费
$600万或以下住宅物业的买家可以透过按保申请借8成按揭,而买$400万或以下的住宅物业更可申请借9成按揭,但均需符合有关要求(例如申请时并未有持有香港住宅物业、有固定收入、通过压力测试等),并需支付保费,年期愈长及按揭成数愈高,保费愈贵,但保费其实可以计入按揭贷款额,由银行一次过借出,预算较紧嘅买家不用因为保费而「计松」十万八万,另外银行一般会要求按揭客户同时为物业投保火险,保费一般低于投保额的0.15%。

管理费
物业牵涉保安、清洁、屋苑及会所设施保养及维修等支出,业主一般需要缴付管理费及管理费按金,而一手新盘买家一般需缴交设备基金、泥头费等。而近年新盘管理费有所提升,用实用面积计,由$2元至$5一呎水平,个别豪宅甚至上到双位数。

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差饷地租
差饷和地租一年分4季预缴,每年差饷和地租的征收率分别为应课差饷租值的5% 及 3 %。差估署一般会于每季季初向业主发出一张征收通知书,列出应缴的款额,新业主需在通知书所列明的「最后缴款日期」或之前清缴有关款项。

代理佣金
物业买卖一般会透过地产代理进行,当中会涉及佣金费用,目前法例没有规定地产代理所收取的佣金金额或比率,若入巿一手新楼盘,佣金通常由发展商单方面缴付。

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Q: 申请按揭有甚么程序? 

在签妥临时买卖合约后,业主便可以正式开始申请按揭。业主可直接找银行或找专业的按揭转介公司,例如经络按揭转介。经络职员会先了解申请人的简单财务状况,再介绍合适的按揭计划及银行提供的优惠,为客户收集资料后,便为其申请银行的按揭贷款,以协助客户尽快完成按揭申请。

  • 了解客户按揭需要
  • 安排免费估价
  • 介绍最新按揭计划及优惠
  • 为客户分析及评估最合适的按揭计划
  • 集齐资料办理按揭申请
  • 签署合约文件
  • 成功获得按揭贷款

Q: 申请按揭需要准备甚么文件?

A) 受薪人士
(1) 借款人及担保人(如适用)之香港身份证
(2) 物业买卖合约 (适用于新造按揭)
(3) 最近三月个内发出之住址证明 (*如水、电费单)
(4) 工作及入息证明:
– 最近财务年度之税单,或;
– 最近3个月之粮单 (*非固定受薪人士一般须提供6个月证明),或;
– 雇主证明信或公司聘书

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B) 自雇人士
​(1) 商业登记证
(2) 公司注册证、公司章程及简介 (适用于有很公司)
(3) 最近的税单 (最近两年税单)
(4) 最近的财务报表
(5) 公司最近6个月的银行户口纪录
(6) 个人最近6个月的银行户口纪录 (适用于「按揭保险计划」贷款)
(7) 执业証书 (适用于专业人士)

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C) 转按人士
(1) 借款人及担保人(如适用)之香港身份证
(2) 最近三月个内发出之住址证明 (如水、电费单)
(3) 工作及入息证明:
– 最近财务年度之税单,或;
– 最近3个月之粮单 (非固定受薪人士一般须提供6个月证明),或;
– 雇主证明信或公司聘书
(4) 最近3个月之户口供款纪录
(5) 最近之银行还款表

Q: 按揭成数是怎么计算的?

申请按揭贷款,主要分为两类,一是以收入为基础,二是以资产水准为基础。

  • 以收入为基础

以一般自住物业为例,$1,000万或以下物业最多只能承造60%按揭贷款(上限$500万),而$1,000万以上物业,则最多只能承造50%按揭贷款。不过要留意的是,申请人在申请按揭时没有就其他按揭房屋作出借贷或担保,如果有的话,按揭贷款额须要再被调低一成。

  • 以资产水准为基础

如果贷款人没有收入或没办法提供收入証明,可以考虑改以资产值向银行申请贷款。但是贷款成数上限只为楼价之40%,而且要肯定自己在申请按揭时没有就其他物业作出借贷或担保,否则,按揭贷款额度需要再被调低一成至30%。

Q: 甚么是压力测试?

香港政府为避免市民过度借贷,导致房产市场出现泡沫,所以推出了压力测试。业主向银行申请按揭时,要通过压力测试。简单来说,如以自用物业及成数为8成或以下为例,申请入的主要收入来自香港并在申请按揭时并没有其他按揭物业作出借贷或担保,申请人的按揭每月供款额不可以超过其每月收入(即供款入息比率)之50%,而且假设在压力测试下按息上升3%,按揭供款亦不可以超过借款人每月收入之60%水准。

若申请人申请额外按揭融资以致其整体按揭额度较金管局正常所容许的最高按揭额度超过20个百分点,即按揭成数为8成以上,则供款入息比率下调至45%,而相对之压力测试亦会下调至55%。其他详情请参看下图。想了解自己的负担能力,可前往能力计算机作初步评核。

Q: 遇上估价不足怎么办?

银行通常在物业估价的时候,会以物业座向、景观、楼层以及成交纪录等因素评估出市值,给买卖双方作为议价之基础。

物业估价不足较常见出现之两个情况:1)遇上楼价短期内急升,银行对有关物业估价未能紧贴市场的最新成交价  2) 采用长成交期形式买卖之物业,期间价格一旦回落可能令估值低于买入价,因而拖累贷款额骤降;在此情况下,业主可以因应个人能力及需要,增加首期资金或提高按揭成数。

要避免估价不足的问题出现,置业人士可以在购买物业前,不妨考虑到银行或按揭转介机构为心仪的单位进行估价,并计出可负担之首期金额。另外,购买楼花物业之业主,也可以选择即供付款方式代替建筑期付款,避免楼市波动以致估价不足而需要提高按揭成数或增加首期资金之成本。想为自己的物业作初步估价,可前往经络网上物业估价查询。

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Q: 信贷评级会影响承造按揭?

个人信贷评级是大部分银行在审批贷款及按揭申请时,都会用作为的参考指标,主要功能是查清楚客户的信贷使用情况及还款纪录等。此报告会记录申请人的信贷活动,包括贷款额、信贷限额、还款纪录及任何拖欠债项、与追讨债务相关的法律行动等纪录。

不良的信贷纪录绝对会影响业主到银行申请按揭,银行相当着重业主的信贷纪录而决定他们的还款能力; 同时,信贷评级反映出来之财务状况,亦是银行做最后审批时其中一个指标。所以,各位准业主要准时还清卡数,好好管理自己的财政,以及保持良好信贷纪录!

Q: 我要付多少印花税?

从价印花税 (SSD)
目前,住宅物业交易的从价印花税税率,划一为15%。
除指定豁免外,适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易。当中主要的豁免是买家为代表自己行事的香港永久性居民,而且在购买有关住宅物业时,并不是香港任何其他住宅物业的实益拥有人。在这情况下,有关交易可获豁免按新税率缴付从价印花税,而只须按较低的第2标准税率缴税。

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从价印花税收费表 (AVD) (第二标准税率) (适用于住宅物业)

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额外印花税(DSD)
政府为压止楼市炒风,另设额外印花税,据物业交易的代价款额或物业市值 (以较高者为准) , 按卖方或转让方转售或转让前持有物业的不同持有期而定的税率计算 :

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买家印花税 (BSD)
买家印花税只针对海外买家,所有「香港永久居民」以外的买家,也需要缴付楼价15%的税项。

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第2部分:租楼篇
Q: 租楼新手如何自保?

确认「真.业主」
曾经有骗徒冒认业主,收到租客订金后「自动消失」,建议新手租客签订租约前,一定要进行物业查册,以确认单位出租人是「真‧业主」、业权是否完整,以免「中伏」。

查明出租同意书
银行普遍规定业主在按揭期间出租单位,必须事先取得其书面同意,否则业主一旦断供,银行毋须租客同意亦可上门收楼,租客有机会被「迫迁」而无法讨回按金及上期,要避免租入「偷鸡租盘」,建议签约前请业主出示银行发出的出租同意书。

认清「生、死约」
坊间主流租期普遍为两年,一般租期的首12个月为「死约」,「生约」为租期的第13个月至租期完结,除非租约有另外规定,否则租约期内业主不能加租而租客亦不能退租,任何一方违约都需要作出赔偿。另外,很多时租客及业主都不注重打厘印手续,万一有纷争,租约有机会不获法律保障。

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预备「两按一上」
签署租约时,一般租客都会向业主缴交两个月按金及一个月租金作上期(一切款项及日期可议,由业主及租客协定),业主普遍同日缴交门匙予租客,但按金不能代替租金,当业主收回物业时,检查单位没有问题,将退回予租客。

租楼杂费计真「啲」
差饷、管理费等杂费不一定计算在每月租金内,租楼前认清租金是否「全包」,同时向业主索取单位水、电、煤单据,核对对上一次用量纪录,以确保没有欠款,以免「口同鼻拗」。

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傢俬电器逐件验
若然物业连同傢俬电器一同出租,租客要根据清单逐项检查点算,并在租约内列明单位所有设施交楼时状况,签订租约时,与业主「先小人后君子」订明维修责任,列明傢俬电器等是否连单位一齐租出。

 

第3部分:放盘篇

Q: 业主卖楼有何流程?

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  1. 签订「放盘纸」,可委托房地产中介放售房屋
  2. 委托房地产中介与买方议价及洽谈各项交易条款
  3. 若成功斡旋及议价后,签署臨时买卖合约及买方须缴付临时订金 (细订 3%-5%)
  4. 买卖双方会收到代理发出的代理费通知单,于交易日前缴付代理佣金并由代理发出正式收据
  5. 联络律师起草正式买卖合约及按揭赎契事宜(如需要)
  6. 签订临时买卖合约后14天内签订正式买卖合约 买方须缴付加付订金「大订」(5-7% 楼价),细订及大订总和通常相当于楼价10%
  7. 卖方律师把楼契交给买家律师查阅及核实
  8. 在交易日或之前签署业权转让契约
  9. 卖方将锁匙给卖方律师,并收取楼价余款
  10. 交易完成

Q : 业主放租有甚么贴士?

了解楼按条款
并非所有物业都能够放租!若物业已抵押给银行,原则上须征得承按人同意才可出租物业。很多银行对非自主物业也有按揭放租限制,冒险放租可能会被银行追加贷款利息、收回贷款,甚止面临法律后果!

租客背景查核
签订租约前,了解租客背景是非常重要的一件事。建议要求租客提供如身份证、收入证明等资料,业主最好影印一份副本留底,还可致电租客任职公司以确认其身份。

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设定租金
设定租金前可参物业考楼上楼下的最近成交价,租金差别可在于室内装修、家私用品、车位等因素。业主设定租金时需要清楚说明租金是否包含差饷、地租、管理费,大部分业主会选择以全包形式设定租金。

索取综缓人士租金津贴
若租客是综缓申请者,建议要求租客签署协议,同意社署将租金津贴直接过户至业主户口,租客一旦欠租,业主可以向社署作出举报。

租约与押金
租约需明确双方的责任与义务,还应该明确规定因租客人为破坏而造成的房屋以及屋内物品破坏的赔偿条件,避免在租赁期间使自己房屋及物品受到损失。签订租约时租客向业主支付两个月押金和预付租赁首个月的租金。租约期一般为​​两年,惯称1年生1年死,双方都必须完成第1年合约租期;而第2年双方都有权按之前协定的通知期提出中断租约。

避免傍晚收支票及交匙
不少「租霸」专门选择傍晚、周末交支票,当业主交锁匙后才发现是空头支票,「租霸」已登门入室,建议收取支票后确认已过数后,才交出门匙。

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起租首月递交CR109
业主签妥租约后,紧记在1个月内向差饷物业估价署递交表格CR109《新租出或重订协议通知书》,否则法庭日后不会受理相关租务纠纷。 若租客拖欠租金超过15日,业主可以向土地审裁处提出收楼,一般3至4个月便可以收回单位。

出租前为单位拍照纪
业主出租前,建议将物业的情况拍照留底记录,当租客退租时,要求租客按相片原貌将单位还原。如果单位连电器出租,亦要额外列出家电清单。在签正式租约前,双方宜一同验收家具电器、水、电、煤气、是否正常,如无异议才签署正式租约。

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购买「防租霸保险
巿面上有保险公司提供「防租霸保险」,可以就法律支出、欠租、第三者伤亡或财物损毁等法律责任索偿,为业主提供保障。

看过这篇懒人包,有长知识了吗?物业租赁买卖牵涉很多繁复程序,单靠网上爬文也未必能解决你所有的置业疑难,建议各位尽早找个可靠个的经纪帮忙!

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