【楼巿减辣】放宽按揭前后首期与供款指南

【施政报告2019】宣布放宽首次置业人士按揭成数,措施被视为楼巿首度「减辣」,新制度下置业门槛大幅降低,当中以600万至1,000万元的住宅物业最为受惠。以800万元物业为例,「减辣」前首期要求是四成即320万,现降低至一成即80万元。倘一对年青夫妇每个月可以储3万元,储首期连印花税的时间亦由10年多大幅缩短至3年。

让我们深入分析按揭保险中的4个关键修订,了解对置业及供楼有何实质影响:

第一个修订:八成按揭保险的合资格物业价格上限为1,000万港元
八成按揭保险的合资格物业价格上限由600万提升至为1,000万元,适用于所有住宅物业,包括未落成之住宅物业。

第二个修订:适用于首次置业人士的九成按揭保险的合资格物业价格上限为800万元
以往可以申请九成按揭保险资格为物业上限400万及首置人士,现在要求放宽至800万。首置人士若非申请九成按揭,而是申请八成或以下按揭,物业价值上限更可进一步放宽至900万。
(首次置业人士的定义为所有抵押人于申请按揭时并未持有任何香港住宅物业。)

第三个修订:欲以高于修订前的物业价格上限(即八成按揭保险下的600万港元及九成按揭保险下的400万港元)敍造按揭贷款,须缴交额外15%的保险费用,保费可随每月按揭还款摊分。
以500万元物业计算,修订前置业人士最多可申请八成按揭,若修订后同样申请八成30年按揭,按揭保费金额将维持不变,即贷款额之2.15%,楼花和已落成的住宅物业都可以申请。

若申请九成按揭,按揭保费将增加15%,即贷款额的2.15% x (1+15%) = 2.4725%,而且仅限于已落成的住宅物业申请,换言之楼花不合资格。预期是项修订很大机会令个别一手客源重投二手市场。

第四个修订:上述和现有按揭保险产品的供款入息比率统一以50%为上限,并须符合银行压力测试。首次置业人士如未能符合压力测试,仍可申请叙造最高八成或九成按揭贷款,其保费会因应风险因素作额外调整。
目前申请超过八成按揭,其中一个要求为申请人每月供款不可以超过入息的45%,修订后则将提升至50%,即与目前申请80%以下按揭要求一致。

首置申请按揭保险不需要符合银行压力测试

目前申请所有按揭都需要通过压力测试,压力测试是指利率增加3%下,每月供款不可以超过入息的某个百分比。修订后,首次置业人士不需要通过压力测试,也可以申请按保。

此修订影响可以是很大,以购买价值900万物业为例,承造30年按揭,按2.625%的利率计算,付出最低要求的两成首期180万,之后每月供款约3万元,目前压力测试下,入息要求约为65,000元,修订后不需要压力测试下,只需要符合供款比率上限的50%,即是月入约6万元已可以符合申请按揭资格,对于置业人士来说自然是一大喜讯﹗当然,条例说明保费将因应风险因素作额外调整,所以最终入息要求或会提升。

 

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