【楼市蒋门人 Lucy】抗辣招,如何拆名买多层?

近期楼市回落,市民置业欲不断升温。心思思想买多层?政府推出的辣招自推出以来一直没有撤回,现在买多一层楼作投资依然要交15%物业印花税。或者大家都有听过拆名买多层楼的做法,但实际操作上仍然有很多需要注意的地方,想善用每一个香港人的Quota?想做个精明的投资者?以下的操作方法一定要知。

物业作为重要的投资保值工作,当初买楼的时候很多单位都是联名购买的,希望可以保障每一个人的利益。实施辣招之后,夫妻、父母子女、兄弟姐妹之间的联名物业,其实还有很多人名可以释放出来作投资之用。

【楼市蒋门人 Lucy】抗辣招,如何拆名买多层?

近亲转让的印花税

无论接受转让的人士手上有没有其他物业,只要是近亲(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)转让的话,仍然可以使用旧有印花税率去转名。即是说,如果是近亲转让,即使多了一次交易,需付的印花税依然会比15%少得多。以二者均为500万的物业为例,近亲转让的优惠税率计算需缴30万,而新买的物业亦需缴30万印花税(首置优惠),共60万印花税。如果根据新的印花税率计算,则需缴75万,节省足足15万的税项。

先批按揭再找律师

如果原有的联名物业有按揭需要,可以考虑私下签临约,先到各银行申请按揭,等到按揭获批之后,才上律师楼正式办手续。因为申请银行按揭是不需要手续费的,如果不获批按揭又或者按揭条款不理想,可以有更多时间去找其他银行,但一旦开始找律师做法律文件,便必需要付一定的律师费。先批按揭再找律师,是私人转让物业可以省钱的一个小技巧。

【楼市蒋门人 Lucy】抗辣招,如何拆名买多层?

找估价最低的银行悭税

物业印花税是根据楼价而定的,理论上楼价愈低,就可以缴付愈少印花税。不过,如果转让价偏离市价太多,税局有权7年内追讨印花税差价,亦有机会因此而影响物业的价值。因此,保险起见应找估价最低的银行作估价,切记要记低估价编号,一旦税局作出质询,仍然有可靠证据证明定价标准。

必定要使用买卖方式转让

近亲转让物业中,可以有买卖方式或送赠形式(送契)去作转让,投资者务必要使用买卖方式进行。因为以送赠形式转手的物业,在未来五年内也不能申请到按揭,若要转手的话会影响楼价。紧请在土地注册处注入资料时,「代价」一栏要填整笔楼价金额(即楼价全额),即使是转让一半的业权,也不要以楼价一半注入,否则银行有机会视为「送契」。

只要跟足以上攻略,抗辣招,拆名买楼投资无难度!如有任何置业疑难,欢迎向我们查询。

Lucy 蒋一洪

P&S ACADEMY创办人,香港房地产投资课程首席导师,有「楼巿蒋门人」之称。向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员,教授财务、物业投资与营商技巧。

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