【楼市蒋门人 Lucy】楼市危中必有机

想买楼上车,又或者投资楼市的朋友,总是想在楼市最低的时候入货,最高的时候离场,以赚取最多的利润。现时,正是楼市下行的好时机。但是,面对疫情严峻、经济下滑、市场唱淡等种种因素,究竟是否敢现时入市?正所谓,低处未算低?

低买高卖的道理大家都明白,可是实际上操作又是否能够做到呢?普通买家与专业投资者的分别究竟在哪里?

其实不论升跌市,想成功入手物业,关键在于把握几个要点:

  1. 目标物业的真正价值

无论一手还是二手、住宅还是店舖,物业都有其自身的用途和价值,通常是根据物业状况、楼龄、地理位置、大小、人流、其他配套等来决定的,主要反映在租金和楼价方面。

如果物业的售价远远超过其真正价值的话,无论升市还是跌市,都是不宜购买的。反之而言,如果物业本身的价值不错,升值和抗跌能力一定会较为优秀,因为物业本身的价值最基础是来自于其本身的用途,由使用者赋予的。

想买到「抵买」的物业,首先要知道物业的市价,低于市价愈多,就愈「抵买」。

想知道物业的市值,可以参考几个原素。银行的估值可以作为第一个参考,虽然在村屋或者较为老旧的物业,银行估价会比平常保守,但不失为一个可靠的参考资料。同时,应该要参考同座∕同屋苑,以至同区的相类似物业在过去半年的成交价,就会知道物业的市值大约是多少。

 

  1. 目标物业的投资策略

留意物业市场的同时,要计划好适合自己的投资策略,如此一来,只要一旦遇到适当的物业,立即就可以决定入市。计划物业投资策略时,需要考虑的因素有:投资金额预算、单位类型、投资用途(长期收租?适时买卖?)、预期回报等。

投资金额预算主要是根据个人或家庭负担能力作考虑,需要注意的是银行压力测试的水平、每月供款的压力(如需要做按揭)、除楼价以外还有其他手续的费用、装修开支等。

除了可投资物业之外,还可以考虑投资的有商业单位、工厦或者店舖,同样是住宅,亦有村屋、大型屋苑、唐楼、单幢式物业等各个种类,每种选择都有不同要留意的地方。

另外还有其他因素需要一一考虑清楚,才能制定属于自己的投资策略。

知道以上两个要点之后,就可以密切留意目标物业的情况,无论是升市或跌市,只要出现「笋盘」目标,就是最适宜入市的时机。「笋盘」的出现,未必一定与大环境有关系,反而业主的个别情况(例如急需资金、离港等情况)会令市场出现低于市价的楼盘。所以,拣好目标物业之后,就要随时做好功课。想上车,无论什么市,留意市况和积极「落场睇楼」都是第一要务。

【楼市蒋门人 Lucy】楼市危中必有机

Lucy 蒋一洪

P&S ACADEMY创办人,香港房地产投资课程首席导师,有「楼巿蒋门人」之称。向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员,教授财务、物业投资与营商技巧。

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