【楼市走势】股灾遇上QE 香港楼市何去何从?

新型肺炎疫情影响环球经济活动,3月不足两周美国联储局已经突发性减息两次,共减息1.5厘,最新的联邦基金利率目标为0%-0.25%,并同时宣布重启7,000亿美元的量化宽松政策;同一时间,环球股票市场出现股灾。在减息QE与股灾的交错之下,香港楼市将走向哪里?

股票市场表现和楼市动向一向息息相关,股票市场出现股灾,楼市亦难独善其身;不过,股票市场波动性一般比楼市较大。以过去十多年为例,2007至08年金融海啸间,恒生指数大跌约65%,而「美联楼价指数」跌约21%;2011年欧债危机时恒生指数跌约33%,香港楼价跌约6%;而贸易战重燃、社会事件、加上新型肺炎疫情,截稿前,恒生指数自去年高位至今跌约24%,而楼价由去年高位则累跌约8%(见图一)。

低息环境令负利率持续

联储局于3月不足两周连环减息以缓和新型肺炎疫情对经济影响,虽然香港大型银行未有跟随减息,但香港低息环境势进一步持续。更重要的是,低息环境令「负利率」情况得以维持。从过往的资料反映,当香港进入负利率时,意味银行存款未能追得上通胀率,吸引资金流入资产市场;反观,当香港进入正利率时,银行存款所收取的利息高于通胀率,资金自然流入银行存款,令资产市场的吸引力下跌。

「负利率」对楼价一向有正面作用。1990至1997年香港经济向好,通胀率高企,期间最高达13%,最低亦超过5%;与此同时,当时存款利率介乎1.5厘至6.5厘,由于收取的银行存款利息未能追上通胀水准,资金转移到实质资产来抗衡通胀,负利率成为当时楼价上升的其中原因;不过,自97年亚洲金融风暴爆发后,香港经济走下坡,其后甚至踏入通缩期及正利率时代。高企的实质利率令银行存款更为吸引;相对之下,投资物业需求减少,资金撤出物业市场,加上当时香港楼价不断下滑,市民对楼市缺乏信心,资产物业持续贬值,市民入市意欲更加薄弱,使物业市场价格进一步下调,至03年「非典」爆发后的低点;及后,08年金融海啸爆发后,美国推出量化宽松货币政策,导致香港利率一直处于极低水准﹐亦成为近十多年来楼价反复向上的动力之一(见图二)。

相信香港低息环境将持续,「负利率」对楼市带来正面作用。不过,肺炎疫情扩散令环球股票市场出现股灾,即使美国大幅减息至几近「零息」,并再推「新QE」救市,但相信「新QE」对香港楼价的刺激作用已远不如当年。

3月楼市交投回暖

另一方面,环球股灾之下,香港住宅市场交投仍然理想。3月份楼市气氛好转,加上月初美联储突发性减息后,发展商加快推盘节奏,本月至今(截至3月18日)新盘已售出超过600个单位,已超越上月全月仅350个单位的水准。新盘市场表现好转的同时,二手交投亦明显回暖。综合美联分行资料,全港35个二手大型屋苑成交量过去两星期(3月2日至3月15日)共录199宗成交,较2月17日至3月1日的前两星期的181宗高出约一成(见图三)。二手交投得以持续高企,与减价盘持续被市场吸纳有关。

「美联信心指数」连升2周 仍徘徊「信心指数平均值」以下

随着笋盘被市场消化,减价盘进一步减少,「美联信心指数」(MCI)连升两周,指数最新报54.5点,较前一周的48.3点上升12.8%(见图四)。即使「美联信心指数」(MCI)有所回升,但仍未升穿「信心指数平均值」,反映业主普遍信心仍然未回复。

总括而言,虽然美联储减息和推行QE利好楼市,但环球股市因全球肺炎疫情扩散而持续振荡,加上最新公布的失业率上升至3.7%,为超过九年来的高位,或令业主对前景抱观望态度,甚或宁可暂时封盘,估计楼市将呈好淡争持局面。

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