【淡巿资产配置】「卖楼套现」VS「加按换楼」机会与风险

「近期楼市跌了不少,我好不好将现时住紧层楼出售,等楼价下跌时才再入市?」楼价下行,个别业主卖楼意欲提升,有人选择先沽楼,预留现金在手,待楼价跌得更深后低吸笋盘;有人伺机加按套现,希望取得更充裕资金,换购较高质素单位,以下个案拆解两者风险与贴士。

出售的成本及风险

当然以上只是最佳的情景,要做到亦相当有难度。首先在出售物业时,业主要支付佣金、律师费的售楼成本。另外,在淡市时放售,业主沽压较大,即讨价还价能力较买家为低,要卖楼可能要花多点时间,亦有机会被其他买家压价,未必能以估价出售,或是到达心水价。

同时卖楼后,过渡期亦需要另觅地方租楼暂时居住,以待再「上车」时机,沽楼租楼亦有成本,除要支付约相当于租金半个月的佣金外,同时每月需要支付租金,资产配套情况可参考以下案例:

假设业主以700万元,将目前的物业出售,减去未偿还的欠债,可以获得350万元,并要支付约7.5万元的佣金及律师费,约得到342.5万元。及后租入一个每月租金2万元的单位,支付1万元的佣金,以及约1万元搬迁杂费。2年后,若楼价真的是大跌,原先相同质素的物业下跌3成至490万元,业主决定买入单位,需要付出近20万元的买楼成本,包括佣金、律师费及印花税。整个过程,买平了210万元,减去约78万元的卖楼、租楼、再买楼的成本,可说赚了132万元。

个案同时亦反映,楼价要下跌约一成,方可抵消中间的交易成本。业主如想高价买、低价卖,就要考虑当中的成本。

出售至买入相关成本参考:

以上做法,如果楼价跌得愈深,效果愈显著。不过,这只限于楼价及后真的出现大跌,如果卖楼后,楼价上升,那到时业主反而要追楼买楼,支付售楼开支之余,更要额外付出楼价上升的差额,以及买楼成本。同样楼价下跌,但不算是深度调查,只是跌10%至15%,亦未必能补足相关成本。

另一个情况,业主日后真的在低价买入后,楼价原来低处未算低,再下跌时,业主可能又会担心是否买贵了。

最后还是要提醒大家,谁都没有水晶球,要做到高位卖、低位买,其实并不容易。

加按套现 待楼价下跌时再买入

如果因看淡楼市,而想高位套现,另一方法则是将物业加按。以目前楼价700万元,如没有按揭负担下,可将物业加按6成,套现420万元,以年利率2.25厘计算,供款30年,每月供款约1.6万元。但可获得贷款的现金回赠,虽然目前大多银行都在减现金回赠,但如找转按公司,亦可得到约2%的高现金回赠,以420万元计,即有约8.4万元。

假设2年后,楼价大跌3成,相同质素的物业跌至490万元,业主可以用已套现的现金买入,然后租出,成功做到一层变两层,一层自住一层收租。若不想负担15%的从价印税,可考虑由没有物业的配偶买入,计及再买入的费用,整个加按及后买楼过程成本约59.5万元。即使收租楼只可以最多借5成,即首期要240万元,但业主套现的420万元现金,亦是卓卓有余的。

加按至买入相关成本参考:

加按楼价下跌 小心call loan

不过,加按物业亦要面对楼价下跌时,加按物业可能亦会被银行call loan的风险。一般来说,只要业主准时供楼,银行call loan 的机会较低。但当楼价下跌时,香港经济及就业情况,相信不会好得到那,因此业主在大跌时,最大风险是会否失业,成去供楼能力。

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