【疫巿寻宝】银主盘等如笋货?入巿前必睇事项

近期疫情阴霾之下,二手市场不时出现银主盘,在楼价高企之下,有兴趣置业的人士,或者会想转战到价格较低的银主盘市场寻宝。

最近将军澳区南部接连有3个屋苑共4伙单位沦为银主盘,涉及物业价值共1.6亿元。而上车盘以至豪宅甚至村屋,近期都出现银主盘。

事实上,银主盘主要因经济环境及就业市场转差、失业率上升、拖欠比率上升、负资产个案增加以及资不抵债的程度加剧而形成。而原则上,银行审批银主盘按揭与一般住宅按揭没有很大分别,同样银行会根据物业估值及买家还款能力等因素评估可批出按揭成数。

不过,银行收回物业时,一定会为物业做估价,并会以贴近市价出售物业,故未必一定有平货。假设银行收回物业出售,并为物业估价约价500万元,即使业主余下借款额为250万元,银行会以近估值的500万元开售,而不会以250万元出售。同时,财务公司的银主盘,有部分银行不接受其按揭申请。

楼契缺失银行不会承按

同时,如未能清楚显示物业的真正业主,或有楼契缺失等,银行可能不会承按,到时买家可能要全额支付楼价。而成交期上是由承按的银行决定,一般成交期为45天。

买家申请按揭要注意时间,尽早申请预留较多时间让银行审批。如果连租约出售,买入会被视为非自用住宅物业申请按揭,没有按揭负担的申请人,按揭成数只有五成。有按揭负担的申请人,按揭成数降至四成。

银主不负责单位内问题

银主盘买卖过程中,买方不可将单位转售,而银主亦不会负责清理单位内之任何家具或杂物。简单来说,签合约后,银主基本上是不会负责单位之任何问题。再者,银主盘可能丢空已久,水表及电表已被截停,要花多点时间重新申请,不少银主盘内部的状况非常恶劣,可能要预留一笔资金作装修及维修。

故此,入手前银主盘先咨询专业意见,可向物业代理了解,甚至先做查册,以及在律师协助下将所有欠款及问题列明并计算清楚,以免招致不必要的损失。

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