【疫市按揭】估价不足4大因素

「为甚么业主开价600万,银行估价只有550万?」上车买楼申请按揭时经常会遇上银行估价不足问题,需要支付更多首期,近日受新冠肺炎影响,即使抗跌力强的屋苑仍出现多个估价不足的个案,究竟甚么因素会影响银行估价?有甚么方法可以预防?

现时住宅市场较常采用「市场法」进行一般估价,当估价行当收到银行要求为物业进行估价时,会先进行基本单位的图则、楼层、楼龄、呎吋及实用面积、单位附近环境、日期、市场近期成交等范围作参考估值,作出初步估价。除此以外,估价行要视乎物业种类质素,个别进行实地视察及拍照,留意是否有经非法改动与图则不符或潜在僭建物等,并与当区相邻的楼层楼价作出比对,分析单位的成交纪录,并根据市况调节出估价银码,作为按揭批核根据。

因此,如果物业遇上以下情况,便会容易出现估价不足:

因素(一):市况欠佳

楼市及经济数据表现佳,银行的估价一般较为进取,但当市况逆转,银行基于风险考虑,估价会较为保守。2008年金融海啸百业萧条,银行把估价大幅降低,甚至不作估价。近日受新冠肺炎疫情影响,环球市场经济未有起色,银行在风险考虑下估价亦较为保守,估价普遍低3-5%,但由于楼价抗跌力仍强,跌幅仍然有限。随着肺炎受控及经济回暖,中长线银行估价仍会跟随回升。想知道市况走向,可参考政府公布的经济指数(如失业率)、恒生指数及屋苑成交纪录

因素(二):业主叫价过份进取

市况下调会出现估价不足问题,但当楼市回升时,业主开价过度进取,银行估价亦难以跟上。准买家买入单位前可先向按揭转介公司查询估价,如果结果未能估足价,可用此理由向业主还价,服取最理想的成交价。

因素:物业类型

另类物业的估价会较落后于私人屋苑,例如唐楼楼龄一般达30年以上,加上欠缺电梯,环境较为混杂,加上市场成交较少唐楼经常出现消防问题,估价一般比普通屋苑为低。村屋同样因为成交量低及物业质素欠佳,加上路权混乱,银行估价同样较为谨慎。另外,凶宅不受买家欢迎,同样令估价大打折扣,属于近期发生的自杀或命案对估价影响最大,发生时间愈久估价影响相对较微。单幢楼同样由于成交较疏,估价亦未必能贴紧业主的开价。

因素:物业质素

如果单位质素欠佳,例如楼龄较高,已登记单位僭建情况,银行的估价会较为保守,所以买入单位前应先进行查册,了解单位的买家身份及业权,并查核有否根据《建筑物条例》规定发出的指令, 查看有关指令是否已经解除。如果担心单位被改动,可花数百元在屋宇署网页查看图则,有需要更可向专业人士求助。

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