【细屋换大屋】如何拣选潜力上车盘 增加换楼机会?

成日听人讲「细屋换大屋」,所以第一层楼即使细点都不怕,日后升值可以放售换间大。不过,要如何选择上车盘以便日后换楼?其中一点是留意屋苑的成交量是否活跃。

上车屋苑成交多较贴市

现时不少上车屋苑成交量多,在买入时有较多近期成交价可供参考,理论上较容易减少买贵楼的风险。另外,屋苑相对于单幢物业,地产代理都会主力推销,因为有较多客源,日后出售亦会较易。

参考近30日的成交最多屋苑,是在天水围的嘉湖山庄,有57宗成交,屋苑是出名的上车楼盘,最平单位叫价450万元,有442呎,2房。最平3房,叫价亦是500万元。由于屋苑放盘以及成交多,加上入场费低,因此,吸引到不少上车客到买入该屋苑。同时由于2房与3房的价差不大,屋苑内的业主亦会在屋苑内换楼。

另一个成交活跃的上车屋苑,是沙田第一城,近30日有49宗成交。屋苑呎价较嘉湖山庄高,不过,由于楼龄有34年,间隔实用,300多呎都有2房供应,叫价亦有500万元以下。此外,屋苑亦有不少3房的单位,为住户提供一个换楼阶级,3房最低叫价约690万元。

第一城

楼龄亦会影响换楼操作

至于九龙方面,虽然美孚新邨为是九龙区最活跃的屋苑,有38宗成交,而且在市区两房最平叫价,大约623万元。不过,由于楼龄较高,视乎期数由46至52年,考虑到买家日后换楼时,楼龄会再增加,导致使用75减的银行亦不能提供30年还款期,变相令到下手买家的收入要求增加,影响楼价升势,或需要较长时间方售。

日出康城则为九龙区第二活跃的屋苑,有26宗成交。现时最平叫价700万元,仍可透过按保申请9成按揭。不过,要留意,该区近年升值较快,基建陆逐完善,日后想在当区换楼至3房,有机会超过1000万元,导致买家首期大增,或要到其他地区换楼。现时日出康城3房最平叫价约830万元。

因此,买家除了要看流通量,亦要留意屋苑的楼龄,若楼龄过高,亦会影响日后换楼的操作。

太古城

最后到港岛区,以太古城为最多成交,不过,该屋苑入场费高,未必适合上车人士。在港岛中,成交多而又做到9成按揭,可能要数到杏花邨,近30日有18宗成交,2房最平叫价770万元,而3成大约要900万元。同样,要留意若3房单位日后升穿1000万元后,首期大幅增加下,便要到其他区份寻找换楼盘。

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