【置业个案】买楼「加按」实战操作

从事会计的Rico早年买入一个单位收租,今年初与现任太太结婚,打算在结婚后以太太的名字买入一层单位自住。不过,他发现,目前太太的收入以及首期不足,未必能买入心仪的自住单位,想了解有什么方法可以解决有关问题。

入息不足通过压力测试

Rico早年以300万元买入一个单位收租,自己则继续与父母同住储钱。由于是连租约买入,故以5成按揭支付首期150万元。现时与太太看中一个700万元的单位,虽然Rico与太太能够支付最多4成首期,即280万元。但由于压力测试下,以30年还款期以及2.5厘息计算,借款人的每月收入需要4万元,而太太每月收入只有2.5万元,远远未能达标。同时,作为自住单位,Rico与太太不想买得太细,亦不想出售现时收租物业,因此正烦恼如何解决按揭问题。

有物业按揭做担保人反「帮倒忙」

虽然Rico考虑到自己月薪达5万元,应可以担保人身份,让太太通过压测。不过,由于Rico本身已有物业按揭,如作为担保人,银行会下调按揭成数一成,即最多只能借5成,变相首期由280万元增加至350万元。同时压力测试要求亦会提高,由供款与入息比率以及压力测试要求,会由50/60,下调至40/50。反而令到上车更为困难,因此有关方法并不可行。

 

现有物业加按套现

要解决有关问题,其实Rico可考虑将现有物业加按套现,以支付更多首期,降低压力测试要求。由于Rico手上的物业在6年前买入,现时已升值至600万元,只余下130万元的未偿还贷款。若Rico将物业加按,以600万的5成按揭计算,可获得贷款300万元,如以30年还款期以及2.5厘息计算,压力测试下借款人收入要求约2.8万元,对于月薪5万元的Rico来说是没有问题的。而减去130万元的未偿还贷款后,可套现170万元。

然后Rico可将所套现的170万元,用于支付新物业的首期,则可令到太太的贷款额由420万元,减少至250万元。同样30年还款期以及2.5厘息计算,压力测试下,每月入息为2.4万元,刚好让太太通过压测。

留意买楼及加按时间

Rico听到后觉得方法可行,但想知道具体操作。由于Rico需要先加按套现,取得足够资金作能买入物业。因此,最重要是取得套现现金日期要早于新物业的成交期。Rico现时可以先找银行或按揭转介公司申请物业加按,同时亦要找律师办理文件,然后再决定买入新物业。

如果担心物业被人捷足先登,可考虑与业主商讨一个较长成交期,最好至少有3个月,中间预2至3星期是办理加按的手续。亦可同时申请新物业的按揭,以借款250万元,便能早于成交期前取得足够的金额买入物业。

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