【置业实战】淡巿买楼FAQ

李生:「一直等楼市回调入货,到跌巿又不敢入市…」

朋友:「你认为层楼在淡市时400万买入的风险低?还是旺市时600万买入的风险低?」

在淡市入市普遍有两大考虑,一是楼价可能愈跌愈急,如果现时买入如何保证楼价不会再跌,如果真是再跌,那倒不是买贵货。二是,当出现淡市,经济同时受压,甚至出现失业率上升,打算买楼的人士亦会担心万一被裁员,无钱供楼,有被银行收楼之风险。以下3条FAQ或会为大家带来启示。

Q:淡巿如何选择物业?

淡市入市要会有更多顾虑是人之常情,亦不会建议一见到楼价平了不少就不市。而是把握是次机会,看清楚那些物业是优质盘,以及较大机会找到低水盘。

拣楼方面,买家可从地段入手,了解那些地段过去几年是跑赢大市,甚至当出现大市时,有一定的抗跌能力。之后再在当区找出几个心仪的屋苑或是单幢物业,留意当区屋苑的最近叫价以及成交价,当出现叫价较低的盘,不妨大胆还价。

同时,可以透过代理了解业主为何出售物业,如果业主是急让走货,在锄价上可以进取一点。

为何强调是买入优质盘,而不是强调买入平盘?因为在旺市时,鸡犬皆升,连一些低层,四周卫生纸恶劣的物业,或是天台屋都炒起,有价有市。但在淡市时,有关物业应该跌得最多,但买家不宜只看物业的价格。

Q:入巿后楼价再跌怎么办?

不少买家问,当楼市气氛不佳,若买入单位后,楼价再跌如何是好?楼市有上落周期,不会长升或长跌,买入优质盘,当楼市反弹时,往往跑赢大市。而且相对于在旺市时,以高价买入物业,当楼市出现调整,业主将承受更大的楼价跌幅。

反而在淡市时入市,楼价下跌已出现一段时间,买入时还价亦可以进取一点,争取更多未来下跌的空间。同时淡市时,买家亦较清楚是次楼价下跌的原因,判断到负面因素影响有多大。

Q:供楼期间失业怎么办?

另外,买家最怕在淡市买楼后,因为经济不景而被裁员,失去收入,而无法供楼。其实买家在买前,应先衡量自身的经济供款能力,先不要太勉强上车,而导致没有现金周转。

同时,在申请按揭时不妨借多一点,现时新按保计划,800万以下物业最多可借9成。例如,买家打算买入700万物业,以往不能用按保,最多只能借6成,买家要支付280万元首期。现时则可借9成,首期70万元,买家可保留210万元现金,万一失业没有收入,亦可用有关资金作供楼,避免断供。

当然如果买家借了9成买700万物业后,已没有多少现金在手,就应该选择较平的单位,以保留一定现金在身边。

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