【置业按揭】买楼拣P按、H按还是定息按揭?

银行主要提供两类按揭计划,第一类为P按(最优惠利率按揭),另一类为H按(银行同业拆息按揭)。金管局资料显示,现时超过九成的借款人会选择H按计划,究竟两种付款方法有甚么分别?实际利息支出应如何计算?加上政府早前推出的定息按揭计划,哪一种按揭计划才最适合自己?

最新拆息走势(更新:20/4/2021)

超过九成业主都系用银行同业拆息计算的H按计划供楼,在环球持续放水下,今日1个月拆息跌至0.097%,创近11年新低!究竟供楼人士每月节省几多利息开支?如果使用H+1.3%按揭计划,实际按息低至1.397%(封顶位为2.5%),假设借贷500万及还款期为30年,每月供款额只需要$17,010,比封顶位2.5%的每月供款$19,756节省$2,746。总利息开支方面,足足节省接近100万!

*假设按揭计划为H+1.3%,封顶息率2.5%,供款期30年
**例子只供参考,一切以银行最终批核为准

甚么是P按?

P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划,当中的P是指最优惠利率(Prime Rate),即每间银行为优质客户提供的基本贷款利率。除了按揭贷款,私人贷款、信用卡及存款户口息率均会受最优惠利率影响。

P按如何分「大P」和「细P」?

市场上有4个「P」,其中华侨永亨银行为5.5%,富邦及大众银行为5.375%,汇丰、恒生、中银(香港)及南洋商业及集友银行为5%,其余银行则为5.25%。

P按按揭如何计算?

现时P按一般以「P-」为主,例如申请按揭时见到P-2.75%,要了解清楚按揭计划的所属银行是采用哪个「P」,如果属于5.5%,实际按息便是5.5%-2.75%=2.75%,如果最优惠利率为5%,实际按息便是5%-2.75%=2.25%。但如果P按计划为「P+1%」,实际按息便是5.5%+1%=6.5%。

P按会受甚么因素影响?

现时最优惠利率会受美国货币政策影响,掌管该政策的联储局会透过调动联邦基金利率带动经济复苏。当联邦基金利率上升,最优惠利率亦会朝着同一方向移动。

P按在低息环境下为何不是主流?

由于在低息环境下,银行同业拆息通常较低,使用H按的实际按息会较为便宜,因此大部份人士均会选用H按。但当遇上加息周期,银行同业拆息的上升幅度有机会高于最优惠利率,届时使用P按的优势便会上升。

有甚么物业类型一定要做P按?

香港有部份物业需要选用P按,例如未补价的居屋、租置公屋及绿置居计划屋苑,便必须使用P按供款。另外,如果选用发展商按揭计划,一般需要选用对方提供的P按计划,申请前记得留意价单条款。

P按为何会较H按稳定?

P按会较稳定,主要由于最优惠利率的变动会较以银行同业拆息为少。根据过往加息周期资料,香港最优惠利率并没有即时跟随美国加息。在2004年加息周期,美国宣布加息后,银行同业拆息跟随上升,但最优惠利率在数月后才跟随增加。因此如果资金流走,银行同业拆息会较最优惠利率敏感。

甚么是H按?

H按的H是指「银行同业拆息」,是银行之间互相拆借资金时收取的利息。H按便是以银行同业拆息作为基准的按揭计划,一般会以1个月银行同业拆息加某个百分率作为按揭利率,如H+1.3%。

甚么时候银行同业拆息会上升?

当银行的资金紧张,借贷成本增加,拆息便会上涨。如想知道拆息走势,可留意每日银行公会公布的拆息。

甚么是H按锁息上限?

银行同业拆息较为波动,如果拆息短时间上升,H按供楼开支便急增,因此现时大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」(或称「封顶位」),当利率高于锁息上限的利率,便可以使用锁息上限的利率供楼。假设银行的按揭计划为H+1.4%,锁息上限下实际封顶利率为2.5%,如果拆息升至2.5%,即实际按息升至3.9%,供楼人士最后仍可用2.5%供楼。

甚么物业可选用H按计划?

私人屋苑、单幢楼、村屋、唐楼、已补地价的居屋及绿置居单位均可选用H按计划。

甚么是定息按揭?

定息按揭现时一般泛指香港按揭证券有限公司推出的定息按揭试验计划,为置业人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭选择。定息按揭年利率分别为1.99%、2.09%及2.19%,定息计划完结后,借款人可选择其他H按或P按计划,可选择当时的定息按揭年利率或香港最优惠利率减2.35%。

定息按揭有甚么好处?

定息按揭除了供款开支较为稳定,该计划最大的卖点是毋须进行压力测试,只要符合每月供款不多于月50%的供款与入息比率DTI),便能符合资格,所以可以使用较少首期置业。如果使用发展商按揭(「呼吸Plan」),打算转用银行计划的业主较为有利。由于过去新盘的「呼吸Plan」计划以低息及豁免压力测试吸引业主使用,但低息蜜月期过后便要支付高息,但转按至其他银行计划,又未必能符合压力测试,定息计划便能帮助相关业主无痛转按

P按、H按及定息按揭应如何选择?

究竟应该使用P按、H按或定息按揭,要视乎借款人的财务背景及需要。如果身处于低息环境下尽量节省利息支出,可选择H按供款,现时H按的每月供款一般低于锁息上限。但如果购买的物业为未补价资助房屋单位,便必须使用P按供款。如果想减少利率波动带来的风险,或者希望豁免压力测试,选用定息按揭计划便较为适合。

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