【旧楼投资法】哪一种旧楼最具收购潜力?

「呢层差唔多60年,有机会被收购」,相信在市区睇楼时,如果楼宇有成50年历史,都有机会被加上「收购概念」,增加其价值。不过,资料显示,截至2016年底,香港50年以上的楼宇数目超过7000幢。如果单单因为楼龄高,就买入博收购,恐怕多多钱都不够。所以想知道一栋旧楼有没机会被收购,就要懂得从发展商角度去看。

地盘面积要够大

以发展商的角度,要收购楼宇重建,楼宇本身地盘面积一定要够大,或是相邻的物业楼龄相近,可以一次过收购几个楼宇,获得更大的地皮,以便一次过兴建大型住宅或是商业项目。

如果物业是单幢或是两幢相连,旁边都是新建高楼,而物业的地盘面积又少,其收购的机会就低得多了。

地积比率使用率是否过低

另外,作为发展商收楼,都会尽量选择一些楼层较矮的楼宇。一来单位伙数少,要接触的数目亦较少,收购成本较便宜。二来矮的物业的地积比明显没有被用尽,收购后可以用尽其地积比,有更大的利润空间。

何为地积比率

地积比率指楼宇准许发展的总建筑面积与地盘面积的比例,比率愈高,可兴建的楼宇面积愈高。一般住宅的最高地积比率是8至10倍,商业用途最高则是15倍。例如一个2,000平方呎的地盘,地积比率是10倍,最多便可建面积2万平方呎。

如果物业本身的最高地积比是9倍,但物业只有4层高。作为发展商收购该物业可大幅提高地积比,收购一伙可以多建2至3伙,利润高。反之,如果本身物业已有10多层,地樍比率已差不多用尽,收购一伙建一伙,利润自然低。

是否处于商业区

相对于收购旧楼后兴建住宅,若能收购后改变用途为商业,获利更大。近年不少发展商在商业区如旺角,铜锣湾收购唐楼后改作商业用途,一来地积比较住宅高,二来商业单位的呎租及售价都远高于住宅。因此,若物业处于商业区,收购的价值以及机会亦较普通住宅区为高。

旧楼买入博收购值得吗

虽然谈到了有较高机会被收购的物业特征,不过全港旧楼数目多,要成功并不容易,有时持货一、两年就被收购,亦有机会要等成10多年。加上有发展商提出收购亦未必是靓价,并要由大多业主都愿意沽货才能成功,要成事较直接出售难。

即使找到收购机会大的旧楼,业主亦大机会会坐地起价,入货时价格已经偏高,令值博率大减。因此投资者未必要强逼自己买旧楼博收购,可能在淡市时买入优质盘,升幅更为可观!

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