【豪宅市场】新型肺炎疫情蔓延 香港豪宅走势如何?

受新型肺炎疫情蔓延影响,全球各地采取「封城」及限制出行等措施,拖累实体经济及环球股票市场下挫。香港的旅游、零售及饮食等行业已经受到重创,加上金融市场波动,影响楼市交投,至于豪宅市场情况又如何?

据美联物业房地产研究及数据中心综合土地注册处资料显示,在不包括一手公营房屋之下,2020年首季一手私楼及二手住宅注册量合共录10,799宗,较上季少约19.8%,而较去年首季跌约25.9%。至于当中逾5,000万港元豪宅方面,首季迄今注册量录100宗,较上季少约27.5%,而较去年首季更跌约35.9%,可见无论按季抑或按年跌幅均较大市更大(见表)。相信是由于豪宅业主的持货能力较高,加上豪宅物业一向匮乏,未来新供应亦缺乏,相信大部份业主未会急于减价,善价而沽,部份甚至会封盘,导致豪宅交投比起大市跌幅更甚。

事实上,根据美联网盘资料统计,3月份住宅放盘量中,当中减价的逾5,000万港元放盘仅占约0.28%,较去年12月约0.23%仅轻微上升,占比仍处极低水平,可见豪宅业主相当惜售。

至于3月份股市波动下的香港豪宅市场表现,因签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时,注册个案为滞后数字,因此尚未全面于注册数据浮现出来。不过,最新新盘市场实际情况可从<<一手住宅物业销售资讯网>>资料得知。过去一个月股市大幅波动下,香港市场亦出现高价豪宅新盘买卖个案,当中更涉及逾亿港元的买卖。香港地少人多,住宅需求若渴,尤其是超级豪宅,始终供应罕有的港岛区豪宅地段依然录价值不菲的买卖个案,以港岛南区为例,3月份浅水湾道90号录得1宗接近4.7亿港元的洋房成交,平均实用呎价高达8万港元;与此同时,位于北角的柏蔚山亦于月内录得2宗逾亿元个案,分别为约1.17亿港元及约1.05亿港元,两个复式单位平均实用呎价均为超过5万港元。除了港岛区外,近年香港其他地区亦有高价豪宅物业出现,亦受市场追捧。同样以3月份计算,马鞍山云海别墅一洋房以1.27亿港元沽出,呎价高达3.35万港元。此外,将军澳蓝塘傲一洋房以约7,700万港元售出;西贡傲泷一复式单位亦以约7,700万港元沽售,可见买家对香港豪宅后市的信心。

豪宅供应罕有 首季逾5,000万港元豪宅个案仅占0.9%

豪宅市场备受追捧,供应罕有为原因之一,从逾5,000万港元豪宅个案占比可见一斑。综合土地注册处资料显示,今年首季住宅注册量共10,799宗,当中仅100宗为逾5,000万港元个案,占比只有约0.9%。若以2019年全年计算,逾5,000万港元录626宗,占同期整体住宅注册量62,316宗亦同样约1%左右(见图一)。

大单位匮乏

从香港私人住宅单位面积分布,亦可反映大单位的匮乏。根据香港差饷物业估价署资料,截至2018年底,在不包括村屋之下,全港私人住宅超过119万个单位,当中介定为大型单位(实用面积100平方米或以上)单位不足9.5万个,即仅占全港私人住宅约8%左右。若将大型单位再细分,当中实用面积100至159.9平方米的单位约6.7万多个;实用面积160至279.9平方米单位则接近2.4万个,至于实用面积279.9平方米以上的极大型单位全港更只有约3,400多个,仅占全港私人住宅约0.29%(见图二)。

虽然近期环球股市大幅波动,加上新型肺炎疫情蔓延影响,令楼市观望气氛审慎;不过,同一时间,美国联储局于3月不足两周突发性减息两次,共减息1.5厘;先宣布重启7,000亿美元的量化宽松政策,其后更启动无限量化宽松QE政策;多国央行亦宣布减息。香港虽然未有跟随减息,但低息环境势将进一步延长,加上重启新一轮QE,均对香港楼市带来正面作用。目前楼市正处于好淡争持局面,但豪宅供应少,抗跌力相对更强,相信优质的罕贵豪宅单位仍受到市场追捧。

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