【财案解读】置业人士如何部署?

财政预算案刚刚公布,当中大家最关注当然是18岁以上香港永久性居民,可以得到10000元的现金。对于无论是供楼人士,以及租楼人士,都可以帮补。而除了可以派钱,今年财政预算案公布了,将会由按揭证券公司推出定息计划,由于毋须符合加息压力测试,为买家提供多一个按揭选择。

财政预算案舒困措施

由于新型肺炎疫情打击各个零售业,财政预算案推出多个舒困措施,包括宽减2019年至2020年度的薪俸税和个人入息课税,最高2万元。

另外,对于有楼人士,可继续获得差饷宽免,每户每季最多1500元,全年最多6000元。

新增定息计划

为供楼人提供一个选择,财政预算案公布,香港按揭证券公司将推出试验计划,透过银行提供上限为1,000万元,年利率分别为2.75%、2.85%及2.95的10、15及20年期的定息按揭贷款。

而当定息期过后,借款人可继续选择采用定息按揭或转为浮息续期,浮息为「P-2.35厘」,以目前P为5.25厘计算,利率为2.9厘。

虽然定息按揭较现时按揭利率约2.35厘为高,但若借款人认为未来利息会上升,则可能会选择定息按揭。同时,因为定息按揭息率锁死时间较长,因此无需要进行加息三厘后的压力测试,对于未能通过压力测试的借款人,而又能通过供款入息比率,亦可考虑使用定息按揭。不过,每月供款会有所增加。

假设:800万物业 贷款9成720万元

未来供应量

财政预算案,亦公布了未来的私人住宅及公营房屋的建屋量,当中与上年度的财政预算案相比,2019/20至至2023/24年度公营房屋的建屋量,维持100,400个。至于私人住宅,未来5年的平均落成量,由去年预计的18800个,增加至19600个。每个增加约800个单位,以4人家庭计算,大约满足多3200个港人的居住需要。

今年度卖地计划共有15幅住宅用地,预计可供兴建约七千五百个单位。加上铁路物业发展及私人发展和重建项目,预计全年的潜在土地供应可供兴建约15700单位,较去年度预计的15500多200个单位。

至于其他长远措施方面,古洞北/粉岭北新发展区的收地程序去年正式展开,预计居民可在2027迁入首批公营房屋单位。下半年展开洪水桥/厦村新发展区的首期工程。至于元朗南发展的法定规划程序亦快将展开,争取第一批公营房屋单位在2028年落成。「明日大屿」计划正争取立法会拨款,进行工程、规划和财务评估,同时亦会尽快争取拨款开展龙鼓滩填海计划及重新规划屯门西的研究。

由此可见未来5年,政府亦未能大幅增加供应量,至于新发展区亦要到2027年才能入住,同时「明日大屿」的发展亦未有期。因此,香港的供应量未见大幅增加。

人市时机

近期二手楼价回软,业主议价空间增加,吸引买家开始入市,成交有所回升。加上财政预算案的部份措施有助舒困,或会刺激更多买家回流。

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