【买新盘实战】一手「免息免供」咩玩法?

现时部份发展会为新盘提供「免息免供」优惠,但到底着不着数?其实现时「免息免供」有两款,两款的差异会影响到压测要求。同时要留意选用「免息免供」的计划,一般是由发展商提供的按揭计划,利率会分为几个时段,最终息率会远高于市场利率。因此,申请免息免供时要问清楚细节。

免息免供有两款

市场一般的免息免供安排有两款,假设首两年免息免供,年利率为2.5厘,还款期为25年。第一款的免息免供安排是首2年内真的不用为二按还款,而到25个月才开始还款。以25年还款期计算,实际还款年期会由300期减少至276期。

第二种则是,发展商根据贷款额、还款年期及当前利率,以现金回赠方式,把一笔相当于指定期数供款的金额交给业主,业主虽然一开始便要还款,但所收到的回赠就可以抵销。

两种方法对按揭申请最大分别是影响到压力测试,第一种因为还款期数减少,但导致每月供款增加,因此亦会令到压力测试要求提升,情况如由还款期25年减至23年,对于收入刚刚达标的买家,可能因此不获批足二按。

以上述例子,第一种免息免供,800万物业,想做9成按揭,银行为一按为6成,发展商二按为余下三成,240万元,每月供款为11,400元。至于第二种,每月供款约为10,700元,可见第一种每月供款额会较多。

另外,亦要留意市场利率的影响,因为第二种免息免供,如利率上升,供款增加,发展商之前提供的回赠金额就不足以抵消加息后的供款,变相现金回赠少了。反而第一种的免息免供安排则不受利率升跌的影响。

注意二按压测计算

由于参与免息免供计划,可能会涉及到二按安排,而现时发展商提供的按揭利率都会是渐进式。例如,市场有一个免息免供计划头4年免息免供,第49个月至60个月的息口为P(优惠利率5厘)减1厘,其后全期P加1厘。

这种渐进式按揭利率,在计算压测时是会以最后的利率计算。以800万物业8成按揭计算,6成是银行一按,利率为2.35厘,供款年期为30年计算,压测下入息要求约为44,700元,同时二按的二成,以6厘计算,供款25年,压测下入息约22,400元,合共约6.7万元。

如果业主只以一按的息率去计算压测,到时就会大失预算,可能因收入不足,而未能成功申请按揭。同时要注意若果发展商二按高于两成,供款占入息比例及压力测试占入息比例,会分别下降5个百分点,为45%及55%以内。

不过,有关计算较复杂,未必能针对不同的新盘按揭计划,就一按及二按计算准确压测,因此入市前可找按揭转介公司查询,以免失预算。

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