【买楼基本功】20个关键按揭术语解说

买楼承造按揭学问多,单是一大堆术语,已足以令各位置业初哥头昏脑胀,今次一次过为大家拆解20个常用按揭术语。

估价

银行借几多钱,一定会根据银行对物业的估价。如一个单位成交价是800万元,但是银行估价只有750万元,银行最多借6成下,贷款额只会按照估价750万元的6成,即450万元,而不会是800万元的6成,即480万元。买家要在首期自行补回相关差额。

银行的估价会随楼市及经济环境不停变动,在淡市下,银行会下调估价。因此,买楼前最好都向银行查询最新的估价。

按揭成数

按揭成数是指买家向银行或其金融机构贷款额,所占的楼价百分比。

根据金管局,不同的住宅物业价格,会有不同的最高按揭成数。以首次置业的买家为例,1,000万元或以下的物业可申请按揭保险,当中800万以元或以下的物业最高可借楼价的9成,800万以上至900万元最高可借720万元,900万元以上至1,000万元最高可借8成。

如不经按保,1,000万元以下物业最多只可做6成按揭,1000万元或以上最多可做5成按揭。

另外,对于已有物业买按揭负担,或是将单位用于租出,银行亦会相应调低物业的按揭成数。

至于房协资助房屋以及房署居屋,当中居屋绿表申请人最多可借9成半,而白表最多可借9成。房协资助房屋最多亦可借9成。

如果是一手物业,发展商可能会会提供较高成数按揭贷款,如七成、八成等,但利率会较市场为高。

供款占收入比率

银行贷款前,当然要考虑申请者的还款能力,以往买楼只需要计算供款占收入比例,只要每月还款额低于或等于每月收入的50%,便能过关。假设每月还款额是10,000元,申请人每月收入就要有20,000元或以上。

不过,如果申请人的收入不是固定,例如地产经每月主要收都是来自经纪佣金,银行可能会为收入打折,但具体做法视乎每间银行而订。

压力测试

基于近年银行按揭利率低,金管局为怕日后利率上升,有大量还款人无力偿还,为银行体系带来危机,因此规定银行要为按揭贷款申请者做压力测试。以目前主要的按揭利率2.375%计算,压力测试是假设银行加息三厘至5.375厘后,每月的还款额,不得超过申请人现时的收入的60%。

以600万楼,不经按保,最多可借款六成计算,每月供款约为13,992元,按5成的供款占比计算,每月要求收入为27,984元。但压力测试下,加息三厘会后,每月供款会升至约20,159元,在不得超过申请人现时的收入的60%下,每月要求收入为33,598元。

另外,申请人已持有一物业或以上,有关压力测试要求会提高,加息三厘会后,每月供款不得超过申请人现时的收入的50%。

TU报告

TU报告即是环联信货报告,银行在批出按揭贷款前,会查阅申请人的信贷报告。有关报告会记录了申请人的信货活动,包括贷款额,还款记录,有否拖欠贷款、破产等。

信贷评级分为A至J,一般而言,A至C最好,D至H属合格,而I和J则不合格,评级过低会影响贷款申请的机会。因此,申请按揭贷款前最好先清还现时债务,以及欠交的卡数。

HIBOR

是指银行同业拆息,银行之间贷款利率,银行公会网站于每工作日公布同业拆息利率,并分为1日至12个月8个时段。

P

称作最优惠利率(Prime Rate),如申请者申请P按,按揭利率根据「P+X」计算,X为固定,P会因银行市场而作加减。

定息

若银行以定息借贷,在整个还款期间,利率会不变。

浮息

H按,P按都是浮息利率,会因应银行市场情况有增加及减少。

按揭成数(LTV

银行对最高按揭成数应贷款额不同设有不同的上限,银行的按揭不能借出超过此上限。银行的最高按揭成数上限受香港金融管理局(金管局)规管,以防止价格泡沫及减低银行体系承受的风险。想详细了解按揭成数上限,请浏览最新政府房屋政策和措施简介。

存款挂勾户口

存款利率,与按揭利率挂勾,因为一般的按揭利率是浮动,较现时活期存款利率为高。按揭申请人将资金存入存款挂勾户口,抵销部份按揭利息支出。

一按

物业的第一次按揭,一般由银行批出,亦有「发展商一按」,由发展商指定的财务机构提供整笔贷款。

二按

物业已有第一个按揭,再到第二间财务机构申请按揭。由于物业已抵押于一按银行,如要承造二按,要先得到一按银行的同意

转按

已有按揭的业主,向第二间银行或财务机构申请按揭,以偿还原有的按揭。此做法目的是选择较低息按揭,以及赚取转按优惠。

按保

按揭保险计划分为两种,旧按保计划只限,600万元或以下的物业可申请,400万元或以下可通过按保承造九成按揭,400万元以上至450万元或以下,最多借360万元,450万元以上至600万元或以下通过按保最多借到8成。申请人可减少首期支出,但要支付按揭保费。申请人可以转按以及套现。

新按保计划扩展至1,000万元或以下的物业可申请,800万元或以下可通过按保承造九成按揭,800万元以上至900万元或以下,最多借720万元,900万元以上至1,000万元或以下通过按保最多借到8成。申请人可以转按但不可以套现。

安老按揭

55岁或以上的业主,可利用自住物业作为抵押品,向银行申请贷款,借款人可选择于固定年金年期内(10年、15年或20年)或终身每月收取年金。如有需要,借款人亦可提取一笔过贷款,以应付特别情况。同时,借款人仍会是物业的业主,并可继续居住于之物业直至过世。

罚息期

向银行申请按揭后,银行会对提早还款罚息,一般在借款后一年,可部份还款不罚息,二至三年后可全部还款不罚息。部份银行会要求罚息期内提早还款中人士,归还现金回赠,以及按揭贷款的3%作为罚息额。

止赎令

如业主无力偿还按揭贷款,银行将行使止赎权,回收物业以作变卖,以偿还银行的贷款,日后可在查册中找到相关记录。

按揭契

银行批出按揭后,会安排借款人签署贷款条件信,同时会致函通知律师准备按揭契。如果借款人选择的律师,是银行律师名单中,借贷双方便可由同一律师代表,签订按揭契。相反,如借款人的律师不在银行名单上,按揭契便需要由分别代表银行及借款人的各自律师处理,两份律师费都由借款人支付。

钉契

当物业有业权问题,并记载于土地注册署上,买家可通过查册,了解到当中的问题。钉契出售后,新业主要承担物业的业权问题,因此物业出售的机会大打折扣。

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