【买楼实战】露台‧平台‧主力墙 「楼面面积」vs「实用面积」你要知

买楼,除了价钱预算,面积,即是单位的大细,往往是影响单位价值的最大关键,时至今日,实用面积已经是最常用的计算单位,但当中包含甚么,和以往建筑面积有何不同,都值得作为置业时的一项参考指标。

自2013年1月1日起,持产代理向客户提供住宅物业面积,要以实用面积为先。而同年4月1日,发展商销售一手楼盘时,只可以向客户提供实用面积,不可以提供建筑面积。

实用面积定义包括露台及工作平台

再者,根据《一手住宅物业销售条例》,条例有列明「实用面积」定义,是包括楼面面积,包括露台、工作平台及阳台。即是今时今日我们常见较新型物业,单位内的露台与工作平台都需要计入实用面积。空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭或庭院的面积,则不包括在内。而根据条例,一手住宅物业的售楼说明书、价单和广告,只可以实用面积表达物业面积和物业的每平方呎/每平方米售价。

厚柱与主力墙是要付费购买

可能大家会问,「楼面面积」的定义又是甚么?简单而言,从围封该物业的「围封墙」外部计起,从该墙壁的外部开始量度,其厚度亦会计算入住宅物业的楼面面积,换言之,厚柱与主力墙是要付费购买,却用不到的空间。不过,如果单位的墙身是分间开毗邻的单位,墙身的价值毗邻单位就会分担。

至于过往惯用的「建筑面积」来标示单位面积,事实上并无统一定义。过往发展商经常把一些公用面积计算入「建筑面积」内,例如停车场、公共走廊、会所等,令单位内栊出现低实用率,导致出现1,000呎建筑面积的单位,实际可用空间或只有500至600平方呎。

在「实用面积」定义经修订后,现时大部分二手放盘都转以实用面积标示,但值得一提的是,通常都只以楼盘过往声称的实用率计算约数,而且旧式大型屋苑较少露台、工作平台等设施,所以旧楼标示的实用面积较贴近单位的可用面积。

事实上,条例的实施,不会出现某住宅物业应以那一个版本计算「实用面积」的问题。某一手住宅物业的「实用面积」,是以卖方在出售该一手住宅物业时须遵循的「实用面积」的定义来计算。

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