【买楼投资】非自住物业如何影响按揭申请

与买入自住物业相比,银行对非自住物业按揭的审查,以及借贷成数亦会较严谨,因此,对于打算买楼收租的投资客,在买入物业前一定要计啱数,以免按揭不足而要挞订收场。

非自住物业最高5成按揭

自住物业最高可借6成按揭,而且申请人若是首置人士,最高可经按保申请到9成按揭。不过,对于非自住物业,即使买家是首置人士,并不能申请按保,而最高按揭成数,无论楼价多少,一律是5成。另外,若果买家以公司名义买入,按揭成数亦一律是5成。至于收入来源是香港以外的人士,最高按揭成数会再降一成至四成。

另外,如果买家并身已有物业在港,最高按揭成数会由5成,减少一成至4成,至于收入来源是香港以外的人士,则会再减一成至3成。意味800万元的非自住物业,首置人士最高按揭贷款为400万元,非首置人士最高为320万元,

供款与入息比率上限亦降一成

除了收紧按揭成数外,银行对非自住物业的申请人供款与入息比率,以及压力测试要求,亦会由分别50/60,减少至40/50。假设400万元的贷款,以还款期30年,年利率2.5厘计算,自住与非自住的压力测试要求由3.8万元,增至约4.54万元,增加了约7,400元。

以还款期30年,年利率2.5厘计算

不过,由于非自住物业,在计算收入时,可以将租金收入,或拟租金收入计算于申请人的入息内。一般银行会对租金收入打7折,如没有打厘印有些银行只能打6折。即一个20,000元的租金收入,银行会将当中的14,000计算于申请人的每月入息中。另外,即使申请人的单位没有租出,亦可将预计租金收入计算在内,但会打6折,而预计租金收入是由银行估算。

是否可「偷鸡」将单位租出

如果申报是自住单位,但又将单位租出,如果不涉及按保,当银行发现时,会要求补回按揭差额至当时估价的5成。有时,当物业有所升值,估价的5成,可能已高于申请人未偿还贷款,便不需要补回差额。

但是,如果是经按保公司申请高成数按揭,按证公司和银行会更严谨抽查申请人,包括每年都会寄信给借款人,要求提交水、电、煤等单据。若发现申请人不是自住,不只是补回差额,还要追加保费及罚款。因此,申请人不应作出有关欺诈行为。

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